모의 점포나 개인이 임대하는 점포는 대부분 건물주가 근저당 설정이나 전세권을 기피하고 있으므로 건물주가 타 사업을 잘못 경영하여 부도사태가 발생하면 건물이 경매에 부쳐지게 되며 입주자는 임대차 보증금도 환보하지 못하는 사태가 종종 발생한다.
경제가 어려워져 발생하는 사태이다. 또 신축 중인 건물의 경우는 더 위험한 경우가 있다. 즉 등기도 안 된 상태이기 때문에 근저당이나 전세권 설정이 사실상 어렵다. 만약 임대계약금이나 중도금을 지급했다면 건축주의 자금부족으로 부도사태가 발생하면 입주예정자가 지급한 계약금, 중도금, 확보는 어렵다. 따라서 입주예정건물이나 신축 중인 건물의 신용상태, 예를 들면 사업의 실적, 타 건물의 소유 여부, 주택이나 건물을 담보로 한 은행대출 현황을 조사해야 자기 자신의 자산을 보호받을 수 있다.
비교적 신용 있는 건물주도 타 사업의 경영이 악화되면 자기소유의 건물을 포기하는 사태가 빈번히 발생하므로 세심한 주의와 법적인 제도를 잘 활용해야 한다. 특히 본인이 부동산 공부서류에 대한 지식이 부족하면 건물의 등기부 등본을 발부하여 법무사나 전문가의 자문을 받는 것이 좋다.
VI. 임대차계약서
소규모 점포를 임대차할 때에는 대부분 부동산 소개소에 비치된 약식 전 세계약서나 임대차계약서에 의거하여 계약을 체결한다. 또 학교재단건물이나 부동산임대업체 등의 건물은 자사의 인쇄된 계약서가 있어 자기들의 권리만을 일방적으로 강조한 내용으로 계약을 하게 되는 경우가 있다. 어떻게 보면 공정거래법에 저촉되는 부분도 있다고 하겠다.
이것은 순전히 수요 공급의 원칙에서 발생한 관행이다. 임차를 희망하는 사람이 많고 건물의 위치나 구조 또는 기능이 뛰어난 사업성을 가지고 있다면 의당 건물주의 요구대로 계약이 이루어질 수밖에 없으며, 그 반대인 경우에는 입주자가 여러 가지 단서를 붙여서 계약에 임하게 될 것이다. 대형건물인 경우 임대보증금이나 월세는 낮게 책정하고 건물공동관리비만 높게 책정하여 건물입주자를 어렵게 하는 경우도 있으므로 자세한 조항을 살펴보지 않고 무조건 보증금과 월세금만 확인하고 계약을 해서는 안 될 것이다. 또 부동산소개소에 비치된 계약서로 계약을 해도 입주일, 월세 기산일 또는 기타 필요한 내용은 반드시 추가 기록하거나, 추가 기록할 공간이 없으면 별도용지에 필요한 조항을 기록하여 첨부해야 한다.
대부분의 초보자는 주택임대차계약과 상업시설 임대차계약과의 차이점을 깊이 생각하지 않는 경향이 있다. 예를 들면, 주택 전세나 월세는 계약 후 1개월 이내에 입주하는 게 일반적이지만, 상업시설인 경우에는 현재 영업하는 사람의 철수일, 인테리어 공사일정 등 추가로 실시해야 될 영업준비기간이 있으므로 이런 점을 명기해 두어야 월세금 지급에 서로 오해가 발생하지 않는다.
VII. 임대차계약시 유의사항
- 반드시 건물주 명의로 계약을 할 것. 건물관리자 명의로 대리계약을 하면 법적 효력이 없다.
- 부동산 소개소의 대표자를 입회인으로 참석시켜 입회인 서명을 받을 것
- 월세금 기산일 : 월세금 지급시작일자가 언제부터인지 확실히 해둘 것
- 임대기간의 명시
- 계약연장 또는 해약에 관한 사항
- 임차보증금, 월세금의 인상, 인하 폭에 관한 사항의 명시
- 계약 종료 후 구축 처리, 증설시설의 처리사항 명시
- 중도해약시의 처리방법
- 임대료 지급기일, 지급방법의 명시
- 계약만료 후 보증금 반제조건
- 건물수리비의 부담한계
- 건물주의 부주의로 인한 영업중지 등에 대한 손해배상의 범위 및 처리방법
- 점포를 타인에게 양도할 때의 허용범위
위의 항목은 임차인의 입장에서 본 권리주장내용이며 건물주와의 협의에 의해 결정할 사항임을 전제로 한 설명이다.