위험 : 총위험 - 체계적 위험
- 위험과 수익의 비례관계는 시장의 체계적 위험과 수익이 비례관계에 있다는 것이지, 개별 부동산의 모든 위험과 수익이 비례관계에 있다는 것을 의미하는 것은 아니다. 그러므로 위험이 커진다고 해서 반드시 수익이 커지는 것은 아니다.
4/ 포트폴리오의 관리
- 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 제거된다.
- 자산삼분법(부동산, 예금, 주식에 을씩 분산투자)은 단지 포트폴리오의 일종이지 최선의 배합은 아니다.
- 포트폴리오 관리란 단순히 분산투자를 의미하는 것이 아니라, 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.
- 부동산 시장은 국지화된 여러 개의 시장으로 분리되어 있으며, 부동산의 종류도 또한 다양하다. 따라서 다양한 부동산 포트폴리오를 선택할 수 있다.
2) 감응도 분석
- 투자대안에 있어서 각 요인들(임대료, 영업비, 보유기간 등)이 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 파악하는 방법 이다.
- 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소가 무엇인지를 파악할 수 있다.
- 예를 들어, 임대료가 10% 상승했더니 수익률이 15% 상승하고, 세금이 1%상승했더니 수익률이 2%감소
III. 부동산 투자분석
1) 현재가치와 미래가치
(1) 미래가치
- 개념 : 현재의 금액이 미래에 얼마인가를 나타내는 가치
- 만약 이자율이 10%라 한다면 현재의 1關만원의 미래가치는?
- 일시불의 내가계수 (미래가치계수) : 1원을 이자율 r%로 저금했을 때 n년 후에 얼마인가를 나타낸다.
(2) 현재가치
- 개념 : 미래의 금액이 현재에 얼마인가를 나타나는 가치
- 할인율 : 미래가치를 현재가치와 같게 만드는 적절한 값
만약 1년 후의 114만원이 현재의 100만 원과 같다면 할인율은 몇 %인가?
- 할인율이 10%라 한다면 1년 후 110만 원의 현재가치는?
- 일시불의 현가계수(현채가치계수) : 할인율이 r%일 때 n년 후의 1원이 현재 얼마의 가치가 있는지를 나타낸다.
2) 할인현금수지 분석법
(1) 개념
장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고, 이것을 서로 비교하여 투자판단을 결정하는 방법이다. 할인현금수지 분석법은 순현가법과 내부 수익률법으로 나뉘어진다.
(2) 절차
- 예상되는 장래의 수입과 지출 추계
- 추계된 현금수지에 대한 위험평가
- 위험조정 할인을 결정
위험조정할인율이 투자자의 요구수익율이 된다.
- 투자의 최종 결정
순현가법과 내부수익률법으로 투자결정한다.
(3) 현금수지의 측정
- 부동산 투자분석에서 가장 중요한 것은, 투자자로부터 예상되는 수입과 지출을 정확하게 추계하는 것이다.
- 현금수지의 예측은 예상 보유기간에 국한하여 행해진다.
* 대상 부동산의 전 기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니다.
- 부동산 투자로 인한 수입
* 영업 수입 - 대상 부동산의 운영으로 얻는 수익
* 자본이득 - 처분시 생기는 수익
(4) 순현가법(NPV - Net Present Value)
순현가법이란 투자로 발생하는 현금을 할인하여 얻은 현금유입의 현가와 투자비용을 할인률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가를 비교하는 방법이다.
순현가 = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가
(5) 내부수익률 (IRR -Internal Rate of Return)
- 부동산 투자대안 자체에서 기대되는 수익률
- 투자에 대한 현금 유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록(순현가를 0으로 만드는 수익률)
- 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같으면 투자를 결정
(6) 순현가와 내부수익률의 비교
- 재투자율 : 재투자율로 내부수익율을 사용하는 것은 바람직하지 못하다.
- 부의 극대화 : 내부수익률로 투자결정을 한다고 해서 반드시 부의 극대화를 이루는 것은 아니다.
- 순현가법이 내부수익률보다 우월한 분석기법이며 가장 탁월하다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013