일부 대형업체는 문제가 없으나 소형업체는 제도권 금융기관에서 조달이 어려우며 비제도 권 시장에서 자금을 조달하는 비율이 상당히 높다. 이러한 주택업체의 자금 조달난과 분양가 규제 및 공급제도 등으로 인해 현재 주택공급은 선분양제도를 시행하고 있다. 그러나 향후 주택분양가가 완전 자율화 되고 주택가격이 안정되면 소비자가 완성된 주택을 사고자 할 것이며 따라서 생산자금융도 현재보다 확충되어야 하고 수요자 주택자금의 적절한 개발도 필요하다. 주택금융체계는 공공주택금융과 민간주택금융으로 이원화 되어 있고 발전 방향도 이러한 구분 하에서 생각해 볼 수 있다. 공공주택금융과 민간주택금융은 자금의 성격이 다르고 수요계층도 다르므로 발전 방향도 근본적으로 다른 차원에서 바라보아야 하기 때문이다. 공공주택금융의 역할은 3가지 차원에서 구분해 볼 수 있다. 일차적 역할은 민간주택 금융을 양적으로 보완하는 것으로 주택의 부족을 해결하기 위해 민간금융으로 부족할 경우 정부가 직접 개입하여 자금을 주택부문으로 유도하는 것이다. 이차적으로는 민간 주택금융을 질적으로 보완하는 것으로서 시장 소외계층에 대한 주거문제를 해결하기 위한 공공부문의 지원으로서 민간금융의 발달과 함께 공공주택금융의 질적 보완기능은 점차 강화 되어야 한다. 3차적으로는 주택금융의 발달에 따른 시장안정 및 조정기능으로서 민간주택금융의 발달에 따라 증대하는 위험관리를 위하여 예금자 보호를 위한 예금보험제도, 대출기관보호를 위한 주택금융 신용보증 또는 대출보험 및 보증제도 등과 제 2차 저당시장 도입 시 유동화 중개기관으로서 제 2차 저당시장 조정역할을 담당하는 것이다.
결론
민간주택금융은 과거 주택은행이 주도하는 체제였으나 최근 할부금융사의 주택담보대출 확대, 주택은행의 민영화 등으로 인해 점차 경쟁체제로 전환되고 있다. 이러한 환경변화는 지금까지 정부 규제 하에 정책적으로 공급되던 민간주택금융을 금융시장과 주택 시장의 자율화, 개방화에 맞추어 시장원리에 의한 상업적 주택금융으로 전환할 필요성을 증대시키고 있다. 이러한 환경변화를 고려할 때 민간주택금융은 새로운 발전을 모색하여야 한다. 민간주택금융의 발전 방향은 시장원리에 입각한 운영, 민간주택금융에 대한 규제의 완화, 주택저당채권 유동화 제도 도입 및 금융채 발행 한도 확대, 주택 금융 신용보증제도 및 주택할부금융 제도의 개선 등으로 요약될 수 있다. 민간주택금융의 활성화 및 주택자금 배분의 효율화를 위해서는 주택금융기관의 자금 조달비용과 장기대출에 따른 각종 위험이 주택자금대출금리에 적절하게 반영되어야 한다. 따라서 저리 대출의 성격을 탈피하여 자금조달비용과 주택금융위험을 적절히 반영하여야 한다. 소득증가에 따라 중산층의 대형주택에 대한 수요를 충족시키기 위해에서는 은행의 주택자금대출 규모가 현행보다 상향조정 되어야 한다. 지속해서 증가가 예상되는 주택자금 수요를 충족시키기 위해서는 자본시장의 여유자금을 흡수할 수 있는 주택저당채권 유동화 제도가 도입되어야 한다. 이 제도의 도입 및 정착에는 상당한 시간이 필요하므로 그 기간 동안에는 일반은행의 금융채발행 한도를 확대하여 장기 주택자금의 공급확대를 유도하여야 한다. 또한 차입자의 채무불이행위험을 해소하여 주택금융기관의 주택자금 공급확대를 유도하기 위해 주택금융 신용보증제도를 유지 발전시켜야 한다. 5.3.2 주택공급제도의 개선 주택공급제도는 과열수요의 방지 및 투기억제 수단 장치역할과 입주자저축을 유도하는 임무를 수행하고 있으나 이 제도도 환경변화에 따른 개선이 필요하다. 우선 『주택공급에 관한 규칙』의 정비가 필요하다. 그동안 미분양주택의 적체 심화, 내수경기 및 주택경기의 침체는 실질적인 소득감소로 이어져 구매력과 수요가 매우 위축된 상태이다. 입주자저축에 가입한 수요자의 앞순위 확보책인 동 규칙은 분양 가의 자율화, 청약 순위 내 계약률 등을 비롯한 모든 여건상 실효성 측면이나 시대적인 상황으로 볼 때 정부의 강력한 규제개혁 차원에서 정비가 필요하다면 동 규칙의 폐지도 고려해 볼 만하다. 즉 동 규칙 중 입주자 보호를 위한 일부분을 시행규칙에 수용하는 방향으로 하여 될 수 있는 대로 시장경제원리에 의해 사업 주체와 소비자와의 자율적인 계약 때문에 결정하도록 하는 것이 바람직하다. 이를 위해 표준약관 등을 활용하는 것도 좋은 방법이 될 것이다. 그리고 국민주택 및 민영주택의 제1순위 경과 기간의 단축을 필요로 한다. 현행 국민주택의 1순위기간은 청약저축에 가입하여 2년이 지나간 자로서 매월 약정납부일에 월납 입금을 24회 이상 낸 자이며 민영주택 1순위기간은 청약예금에 가입하여 2년이 지나거나 청약부금에 가입하고 월납입금을 24회성 내 2년이 지나간 자이다. 이는 제1순위와 제2순위(6개월 지난 자)와의 기간 격차가 너무 커 단축이 필요한바 1순위기간을 1년으로 단축하여 청약기회를 조기에 부여하고 주택수요의 확대를 유도해야 할 것이다. 또한 입주자모집공고 승인제도의 개선도 고려해 볼 만하다. 현재 사업 주체가 입주자를 모집하고자 할 때는 시장·군수의 승인을 얻어야 하나 사업 주체가 국가·지자체·주 공·지방공사인 경우에는 승인대상에서 제외된다. 분양가 자율화와 정부가 추진하고 있는 주택 관련 규제 완화 추세로 볼 때 현실에 부합되지 못하는 실정이다. 아울러 행정 절차가(신청일로부터 5일 이내 승인 여부 결정)지연될 경우 적기의 주택수요에 부응하지 못함에 따른 업체의 공급 대처능력 저하 요인이 된다. 따라서 원활한 주택공급이 적기에 이루어질 수 있도록 분양 승인제 폐지 또는 신고, 분양결과보고 등 제도개선이 요구된다.
참고 자료
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