황의 경우 현장에서 아무도 만나지 못하였으므로, 점유관계 등은 별도의 확인을 요한다. (배당요구종기:2022.09.19)
5. 권리분석
1. 본 물건은 전형적인 답지로, 1527㎡ 면적의 공시지가(㎡당) 55,500원(2022-01)에 해당하는 물건이다.
2. 감정가 1억4964만6000원으로 최저가 1억475만2000원 변동하여 -31%의 변동이 있는 상황이며, 주변 실거래 매매는 6,000만원에 해당한다. 2022.08.24창만리 1138, 320평)
3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)하는 맹지이며, 건물의 현장조사시 면담자는 토지소유자였으나 실제 임대관계는 알 수 없었으며, 기호2와 기호3의 임대관계도 미상으로, 현장조사 시 제시외 건물의 소유자 및 지하수 관정의 소유자 등에 관한 질문에는 소유자는 일체 함구하고 있어 알 수 없는 상황이다.
6. 임의경매/경매낙찰 예상가격, 출구전략(리모델링, 재매각.)등을 분석
경매 물건 : 경기도 고양시 덕양구 화정동 1004-10
경매 진행일 : 2023년 6월 13일
감정가 : 11억 2,000만원
최저 매각 가격 : 7억 4,000만원
면적 : 133.95평(42.86평)
용도 : 단독주택
건물 구조 : 철근콘크리트
건물 연면적 : 133.95평(42.86평)
전용면적 : 111.45평(33.91평)
주차 대수 : 1대
기타 : 지하 1층, 지상 3층
경매 낙찰 예상 가격은 감정가의 70~80%인 8억~9억 원으로 예상된다. 출구 전략은 리모델링 후 재매각하는 것이 가장 유리할 것으로 보인다. 리모델링 비용은 약 2억~3억 원 정도 소요될 것으로 예상되며, 재매각 시 10억 원 이상의 가격에 매각될 것으로 예상된다.
경매 물건은 화정동 중심상업지구에 위치하고 있어 접근성이 매우 좋다. 또한, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 밀집되어 있어 교육환경도 좋다. 또한, 인근에 덕양구청, 고양경찰서, 고양소방서 등 공공기관이 위치하고 있어 생활 편의시설도 매우 좋다.
경매 물건은 단독주택으로 지하 1층, 지상 3층으로 구성되어 있다. 지하 1층은 주차장으로 사용되고 있으며, 지상 1층은 거실, 주방, 식당, 화장실로 구성되어 있다. 지상 2층은 침실 3개, 화장실 2개로 구성되어 있다. 지상 3층은 다락방으로 구성되어 있다.
경매 물건은 전반적으로 양호한 상태를 유지하고 있다. 단, 리모델링을 통해 인테리어를 개선하면 더욱 가치를 높일 수 있을 것으로 보인다.
또한, 해당 물건에서 가장 중요한 핵심 포인트는 광탄면 발전을 위한 도시계획 진행 및 추진 현황이며, 파주시 내 미군 반환 공여지 활용 산업단지 조성 등을 고려 시 토지 매입에 대한 충분한 메리트가 있다.
¤ 현재 파주시 주한미군 반환공여구역 중 캠프 스탠턴이 광탄면 신산리 97만 ㎡에 해당하며,주한미군이 반환한 공여구역을 100% 민간 주도로 개발할 수 있게 됨에 따라 경기 파주지역에서 사업에 탄력이 붙을 전망이다.
파주시가 2019년부터 교통인프라를 구축하는 등 투자환경을 개선하고 여러 차례 민간투자자를 공모한 결과 캠프하우즈는 근린공원 조성사업과 도시개발사업, 캠프스탠턴은 산업단지 개발사업, 캠프에드워즈는 도시개발사업, 캠프자이언트와 캠프게리오웬은 도시개발사업을 하는 것으로 방향을 잡았으며, GS건설의 컨소시엄으로 지역 개발이 기대되는 상황으로 본 물건에 대한 사업성 및 수익성이 기대된다.
출처 및 참고문헌
참고키워드: 부동산 경매
하위/상위 메뉴: 네이버 > 부동산 > 경매 > 물건 상세조회
사이트 명: 네이버 부동산 경매
URL:
https://auction1.land.naver.com/auction/ca_view.php?ref_mode=view_free&product_id=2318662#
참고키워드: 토지이용계획열람
하위/상위 메뉴: 토지이음 > 토지이용계획 > 토지이용계획열람
사이트 명: 토지이음
URL:
https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp
기사명: \'13년 방치\' 파주 미군기지 캠프 스탠턴 산업단지로 개발
기자명: 노승혁
언론사명: 연합뉴스
작성연월일: 2020-06-10
URL:
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200609168100060
기사명 : 파주지역 미군 반환 공여지 개발 속도 붙나
기자명: 노승혁
언론사명: 연합뉴스
작성연월일: 2023-03-08
https://www.yna.co.kr/view/AKR20230307142000060