시장
저당시장은 1차 저당시장과 2차 저당시장으로 나뉜다. 1차 저당시장이란 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다. 각종의 1차 저당대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반 수요자와 새로이 부동산을 공급하고자 하는 건설업자에게 저당을 설정하고 자금을 대여하고 있다. 1차 저당대출자들은 설정된 저당을 자신들이 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유가 없을 경우에는 2차 저당시장에 팔기도 한다. 1차 저당대출자로는 저축대부조합, 상업은행, 상호저축은행, 생명보험회사, 저당은행 등이 있다.
▶ 2차 저당시장
2차 저당시장은 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 기존의 저당을 사고 파는 시장이다. 1차 대출기관들은 2차 시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달한다. 이 시장은 저당대부를 받은 원래의 저당차입자와는 직접적인 관계가 없다. 이것은 주식이나 채권이 발행자와는 아무 상관 없이 공개시장에서 자유롭게 교환되는 것과 마찬가지이다. 2차 시장은 저당이 유동화되는데에 결정적인 역할을 하고 있다. 만약에 이 같은 2차 저당시장이 없다면 1차 대출기관은 자금이 고갈되어 더 이상 저당대부를 할 수 없게 될 것이다.
<그림 1차 저당시장과 2차 저당시장과의 관계>
부채서비스 ▶
◀저당대부(1차저당시장)
차입자
1차 대출기관
저
당
패
키
지
▼
2차 대출기관
▲
매
매
대
금
기관투자가
저당패키지 ▶
◀매매대금(2차저당시장)
3. 저당담보증권
▶ 저당담보증권의 개념과 형태
부동산투자에는 지분투자자와 저당투자자가 있다. 이때 지분투자자가 대상부동산에 대해서 가지는 권리를 지분권이라고 하고, 저당투자자가 대상부동산에 대하여 가지는 권리를 저당권이라고 한다.
기업이 타인자본을 활용하기 위하여 부채금융 이용하는데 이때 부동산증권은 지분증권과 부채증권으로 나눌 수 있다. 여기에서 부채증권이란 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로 채권이나 저당담보증권등을 의미한다. 따라서 저당담보증권이란 저당대출기관, 저당회사나 기타 투자자들이 자신들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 해서 발행하는 새로운 형태의 증권을 말한다.
현재 통용되고 있는 저당담보증권의 형태에는 무기명형, 등록형, 장부기입형의 3가지가 있다.
▶ 저당담보증권의 종류
저당담보증권은 시장의 차이, 담보의 차이, 발행목적의 차이, 증권형태의 차이, 증권의 특성의 차이 등에 따라서 여러 가지로 분류할 수 있다. 저당담보증권은 특성의 차이에 따라 나누면 크게 이체증권, 저당채권, 참여증서의 셋으로 나눌 수 있다.
결론
부동산 금융의 과제
부동산금융은 크게 주택부문과 토지부문으로 나뉘지만 대체로 주택부문을 지칭한다. 물론 나라마다 약간씩 다르지만, 주택가격은 일반적으로 개인의 연소득의 수배에 이르므로, 월소득에서 주택구입을 위한 저축을 해 나간다 하더라도 순수한 자력만으로 주택을 마련하려면 상당기간의 세월이 소요된다. 따라서 새로이 형성되는 가구의 주택문제가 심각한 사회정책 문제로 대두되지 않을 수 없다. 그러한 배경 때문에 부동산금융에서 중요한 비중을 차지하는 것이 주택금융이며, 그 내용은 일반적으로 주택의 건설. 개량 등을 위한 자금의 대여와 관리를 말하고, 넓은 의미로는 대지조성 및 건축 자재생산을 위한 시설운영자금의 대여관리까지도 포함한다.
부동산금융은 그 성격상 일반 상업금융과 차이가 있다. 일반 상업금융이 대부분 단기고리이고 자금의 화전속도가 빠른 데 비하여 부동산금융은 장기저리이고 자금의 화전속도가 느리다. 이와 같은 특성으로 말미암아 민간기업은 주택금융업에 개입하기를 꺼리는 경향이 있으며, 특히 자본의 한계효율이 높은 국가는 이런 현상이 더욱 두드러진다. 따라서 이런 국가는 정부 주도형 주택금융체제를 유지하는 경향이 있어 정부가 보조적 기구를 설립하여 간접적으로 민간주택금융을 지원하고 있다.
주택문제의 해결은 주택금융개선에서 찾아야 한다는 주장을 흔히 접하게 된다. 이러한 주장의 근거는 가구소득은 장기에 걸쳐 발생하지만, 주택구입을 위한 지출은 일시에 많은 액수의 자금이 필요하다는 데 있다. 특히 주택금융제도 및 신용제도가 발달하지 못한 개발도상국의 경우는 주택구입을 위해 일시 혹은 몇 회에 걸친 단기간에 많은 돈을 지불해야 할 경우가 허다하다. 그래서 주택금융정책을 통하여 주택소비와 주택지출 사이의 시간적 괴리를 좁히는 역할이 중요하다.
참고문헌 ; 노태욱 '부동산경제학' 김영진 '부동산학개론'
이창석 '부동산학개론' 김성태 '경제학원론'