자와 접촉해서 대출에 필요한 모든 서류를 작성하여 이 대출이 허가되는 대로 대출증서에 서명할 수 있도록 도와준다.
5) 조건의 충족과 자금의 예치(Completion of Conditions and Deposit of Funds) - 매수인이나 매도인이 내세운 조건들이 충족되고 나면, 에스크로 담당자가 매수인에게 매도인으로부터 구입하는 주택에 대한 자금을 에스크로에 예치시킬 것을 요구한다.
6) 보험의 가입 - 에스크로가 시작되고 어느정도 과정이 마무리되면 판매대리인은 매수인이 새로 구입한 주택을 화재보험, 재난보험 등에 가입시키기 위해 보험대리인을 선정하고, 에스크로담당자는 보험대리인과 접촉하여 보험금액을 산정한 후 청산서(closing statement)에 보험금을 표시하고, 청산 시에 매수인이 지불하도록 한다.
7) 신탁증서의 등록(Recording of Trust Deed) - 대출이 허가되고 대출증서에 서명하고 나면 그 주택이 위치한 지역의 등기소(recording office)에 가서 등기를 하게 된다.
8) 자금의 지급(Disbursement of Funds) - 에스크로 절차가 마무리되어 등기까기 필하게되면 에스크로에서 매도인에게 돈을 내주는데 이를 '자금의 지급'이라고 한다. 이때 에스크로는 자금을 받아갈 모든 권리가 있는 당자자들에게 돈을 배분하여 지급하게 된다.
9) 에스크로 청산서 분배 - 에스크로가 청산되면 바로 이 에스크로 청산서의 사본을 매수인, 매도인, 중개업자에게 각각 분배해야 한다. 이 증서에는 매수인과 매도인이 지출한 모든 비용이 자세히 기재되어 있으며 에스크로 증서에 대해 서명을 마친 경우에는 매수인과 매도인 어느쪽 당사자도 자기 마음대로 그 합의 내용을 변경할 순 없다. 매수인이 융자를 받지 못할 시 물건 자체의 커다란 하자 또는 어떤 에스크로 종결 또는 에스크로종결 시까지 조건충족을 못했을 경우 합의에 의해서 에스크로가 취소될 수도 있다.
5. 에스크로 제도의 유용성
에스크로 제도가 국내에 도입된다면 다음과 같은 유용성이 있을 것이다.⁴
① 국내 부동산 거래의 불투명성과 복잡함의 해결
② 부동산시장의 대외개방과 정보화에 부응
③ 동시이행의 효과 보장
④ 각종 부동산 사기의 예방
⑤ 정확, 신속, 안전한 거래
⑥ 세원의 누수 방지
⑦ 부동산권리의 확실한 보장
⑧ MBS(주택저당유동화증권제도) 및 외국인 부동산투자의 활성화 도모
6. 에스크로 제도의 활성화를 위한 방안
우선 정부차원의 대대적인 홍보(대중매체, 정부간행물)와 부동산 중개업자들을 대상으로한 교육을 철저히 실행을 통하여 우리국민들에게 생소한 에스크로의 제도에 대해 많이 알려야 하며, 수수료의 차별화를 통해 거부감을 없애야 한다.
또한 전문가집단의 참여를 도모시켜 활성화와 대중화가 잘 이루어질 수 있도록 하고 권원보장보험 제도를 도입해 소비자들이 보다 안심하고 계약을 체계할 수 있는 거래문화를 형성해야 할것이다.
마지막으로 소유권이전 등기의 지연 문제를 해결하는 것이다.
에스크로 제도가 없던 우리나라에서는 여러 가지 절차 때문에 소유권이전 등기가 지연될 것을 예상하기 때문이다.
4. 결 론
지금까지 부동산거래사고에는 어떤 유형들이 있으며, 이 부동산거래사고를 줄이기 위한 에스크로 제도와 활성화 방안에는 어떠한 것들이 있는지 알아보았다. 이 제도는 여러 부동산 매매사기 등에서 많은 사람들을 보호해 줄 것이다.
하지만 정부에서 적절한 모델을 만들고, 에스크로 사업자의 자격기준을 마련하는 등 기본적인 가이드라인을 제시해 주어야 할 아주 중요한 역할이 필요하다.
이제도가 우리 실정에 맞게 잘 실행되어 부동산문제에 대한 피해를 보지 않기를 간절히 바란다.