간 닥칠 ‘재개발 수주전’을 대비해 조직을 새로 정비하는 등 발 빠르게 움직이고 있다.
◇건설업체 수주 앞두고 '비상'=그동안 건설업체들은 지난해 도정법 개정안이 입법 예고된 이후 정비업체 등을 통해 물밑지원 등의 간접 수주에 전력을 기울여 왔다.
그러나 법 시행일이 다가오면서 업체를 막론하고 “누가 선점했느냐와 관계없이 치고 들어가겠다”고 공언하는 분위기다. 이에 따라 각 건설업체들은 재개발 수주는 물론 선점한 사업장을 지키기 위해 비상이 걸린 상태다.
대형 건설업체 관계자는 “각 업체별로 그동안 시공권 확보를 위한 사전작업을 해 놓았으나 정식 총회를 거친 것도 아니어서 법이 시행되면 언제든 뒤집힐 수도 있는 상황”이라며 “법이 시행되면 재개발 사업장을 중심으로 수주 전쟁이 벌어질 것”이라고 말했다.
심지어 일부 건설업체의 경우 벌써부터 우량 사업장을 중심으로 회사홍보책자를 돌리거나 4~5명에서 많게는 30여 명의 아웃소싱(OS) 요원을 파견, 현지 주민 포섭에 나선 것으로 알려졌다.
아울러 건설업체들은 재개발 수주를 위한 조직정비에도 나서고 있다.
LG건설은 연초 본사에 ‘재개발재건축 기획팀’을 신설하는 한편 강북 등 각 지역에 사업소를 신설, 상무급 임원을 비롯해 10여 명의 본사직원을 파견해 상주시키고 있다.
삼성물산 건설부문도 지난주 신설한 ‘수주전략팀’을 통해 강북지역에 소재한 5개 사업소의 재개발 수주 지원을 강화할 계획이다.
현대건설 서태현 상무는 “개발이익환수제 시행 등으로 재건축 시장이 위축되고 있는 상황에서 재개발 시장이 사실상 유일한 수주대상이 되고 있다”며 "자칫 수년전 재건축 시장과 같은 과열 혼탁해질 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
◇뉴타운, 부산 등 수주전 치열=현재 치열한 수주활동이 예상되는 곳은 서울 강북일대 뉴타운을 비롯해 재개발 사업장이 많은 부산지역 등이다.
부산에서는 지난해 말부터 대현2구역, 거제1구역, 전포 1구역 등에서 LG건설, 롯데건설, SK건설 등 5~6개 업체들의 활동이 두드러지고 있다.
서울에서는 특히 뉴타운에 포함돼 있는 재개발 구역이 최대 접전지로 떠오르고 있다.
뉴타운이 최근 환지방식 등 관련법 미비로 사업추진이 더뎌지고 있지만 재개발 구역은 별도로 사업추진이 가능해 안정적이기 때문이다.
또 향후 뉴타운사업이 본격화될 경우 해당 뉴타운 사업에 대한 컨소시엄 구성 때 기득권을 인정받을 수 있어 컨소시엄 구성원간 보다 유리한 고지를 차지할 수 있다는 것도 매력적인 요인이다.
이런 지역은 동대문, 영등포, 아현, 가좌 뉴타운 등에 속한 재개발 구역 등이 대표적이다.
한편 이미 사전작업이 마무리돼, 기득권이 확실시되는 사업장은 법 공포와 동시에 입찰공고를 내고 총회를 통해 시공사 선정시기를 앞당길 것으로 예상된다.
재건축단지 `리모델링` 선회 조짐
개발이익환수제 국회소위통과 시장반응
"예상했던 일"대책마련 분주속
급매물 증가따른 시장침체 우려도
판교대책발표에 이어 재건축아파트의 개발이익환수와 부동산실거래가 신고 관련법이 국회소위를 통과하자 꿈틀대던 주택시장이 재차 급랭조짐을 보이고 있다. 게다가 내달중 종합부동산세제 시행안이 확정될 예정이어서 주택시장이 매물증가→매도위축→가격하락→분양시장 침체로 이어지는 장기침체상황에 빠져들 공산이 큰 것으로 전망된다.
◆건교부,부작용 보완책 마련
건설교통부는 재건축 개발이익환수제 도입을 주요 내용으로 하는 `도시및주거환경정비법 개정안`이 22일 국회 소위통과에 이어 오는 3월2일 본회의 통과가 확실시됨에 따라 시행령 등 하위법령을 정비해 오는 5월초부터 본격 시행에 들어갈 방침이다.
이에 따라 5월부터 수도권 과밀억제권역에서 시행되는 재건축사업조합은 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%(분양승인 이전 단지는 10%)를 의무적으로 임대주택으로 지어야 한다.
건교부는 또 하위법령정비시 △표준건축비에 비해 일반 분양가가 낮아 개발이익이 적고 △용적률 증가가 미미하거나 △고도제한지역 △소규모 단지 등을 개발이익환수 대상에서 제외해 줄 방침이다.
이와 함께 내년 1월부터는 부동산 중개업소와 거래당사자가 실거래가에 의한 계약내용을 30일이내에 시ㆍ군ㆍ구에 반드시 통보토록 하는 `실거래가신고의무제(부동산중개및거래신고에관한법률 개정안)`가 도입됨에 따라 실수요자들의 취ㆍ등록세 등 거래세 부담이 최고 20~30%정도 늘어날 전망이다. 이에따라 지방자치단체 조례를 개정해 세금을 경감해주는 방안이 검토되고 있다.
◆재건축단지 희비 엇갈려,냉각불가피
사업승인을 마치고 5∼6월 분양을 준비중이던 단지들은 재건축 조합들은 소송등을 조기에 마무리, 개발이익환수를 피할수 있는 대안마련에 부심하고 있다. 삼성동 AID 차관아파트는 일부 조합원들이 `동ㆍ호수 추첨 금지 가처분 신청`, `총회 결의 등 무효확인소송` 등 3건의 소송을 걸어놓고 있는 상태다. 강남구 대치동의 도곡주공 2차나 해청1단지도 비슷한 소송이 걸려 있어 환수제의 적용을 받을 수도 있는 상황이다. 그동안 재건축과 리모델링을 사이에 두고 갈등을 벌여온 단지들은 리모델링쪽으로 시계추가 기울고 있다.조영명 잠실 주공 5단지 리모델링모임 회장은 "그동안 개발이익환수제의 법제화 여부를 보고 결정하자던 주민들이 대거 리모델링으로 기울고 있다"며 "리모델링 추진이 급피치를 탈 것"이라고 밝혔다.
개발이익환수의 사정권에 든 은마아파트와 청실아파트도 대책을 세우는 데 분주하다. 청실아파트 재건축조합 관계자는 "최악의 상황이지만 예상했던 일"이라며 "일부 일반 분양을 임대아파트로 하는 1대1 재건축을 통해서라도 주민을 설득할 예정"이라고 말했다.
참고문헌
1. "4대 부동산 개혁법안 마무리", 연합뉴스, 2005년 2월 24일자.
2. "부동산거래 개혁법안 마무리..시장 변화예고", 조선일보, 2005년 3월 3일자.
외 3건의 참고자료.
3. “4대 부동산 개혁법안 마무리”, 연합뉴스, 2005년 2월 24일자.
4. “4대 부동산 개혁법안 보완 필요하다”, 국민일보, 2005년 2월 23일자.
5. “재건축조합, 개발이익환수제 헌법소원 제기”, 한겨레신문, 3월 3일자.
6. 건설교통위원회 홈페이지 및 각 정당 홈페이지, 부동산 관련 홈페이지