두며, 사적 자치를 인정하고 당사자의 자율에 의하 자유로운 결정을 널리 인정하는 것이 주된 내용인 부동산 사법은 민법(물권법, 계약법, 채권법)에 의해서 규율된다. 한편 부동산 공법은 공익을 위한 재산권의 계약을 중심으로 국가나 지방자치단체가 공익을 위하여 부동산의 소유·이용·개발·거래 등에 관하여 규제를 하는 법규의 총체를 말하며, 부동산과 관련된 모든 행정법을 총칭하는 것이다. 부동산법은 나라에 따라 전체적으로 통일된 형태를 유지하고 있기도 하고, 개별적으로 관련법규에 산재해 있기도 한다. 부동산법의 핵심을 이루는 것은 소유자의 권한에 관한 것이다. 부동산 법은 소유권(ownership right)의 행사와 방법, 내용, 범위 등에 관하여 여러가지 형태로 제한을 가하고 있다.
(2) 公共規制
부동산법뿐만 아니라 관계부터나 지방자치단체이 여러가지 공공규제(public regulation)도 부동산 활동에 많은 영향을 준다. 지방자치단체의 도시계획이나 지역계획은 부동산의 개발의 형태를 결정짓는 중요한 요소가 된다. 지역지구제(zoning)는 토지이용의 입지를 결정하고, 건축규제나 토지이용규제는 건물이나 도시의 모양을 결정한다.
(3) 協會나 組織
부동산협회나 조직들도 부동산활동에 많은 영향을 주고 있다. 각종 부동산협회나 조직들은 회원들의 상호 권익과 전문성 향상을 위해 노력하고 있다. 이겉은 협회나 조직들은 새로운 제도의 연구개발과 잘못된 부동산관행(real estate practice)의 시정 등을 통하여, 부동산업의 발전을 위하여 힘쓰고 있다. 또한 외원들이 준수해야 할 윤리규정을 정하고, 이를 통제, 감독함으로써 건전한 부동산거래질서 확립을 도모하기도 한다.
(4) 社會慣習
부동산에 관한 제도나 거래관행은 사회관습에 의해 많은 영향을 받는다. 토지에 대한 인식은 나라에 따라 다를 수 있으며, 같은 나라라 할지라도 지역에 따라 다를 수 있다. 이같은 인식이나 관습의 차이는 부동산시장 참여자들의 형태에 영향을 주며, 각 사회별로 독특한 부동산문제를 만들어낸다. 또한 사회관습은 부동산의 이용이나 형태에도 영향을 주어, 지역에 따라 서로 다른 건물양식이나 도시형태를 만들어내기도 한다
6. 결론
부동산은 차별적인 시장으로 인식되고 있다. 그러한 이유는 부동산의 특성에 원인이 있다. 앞서 밝힌 바와 같이 부동산은 물리적 특성으로 부동성, 내구성, 이질성이 있고 제도적 특성으로 부동산 관련법, 공공계획, 지역관습에 따른 특성이 있다. 그리고 마지막으로 경제적 특성으로 공급의 한정성, 입지 및 접근성에 따른 특성, 상호 의존성, 그리고 내구적 투자성 등의 특성이 있다. 이러한 특성들이 부동산을 동산과 구분짓게 하고 동산 시장에서의 이론이 부동산 시장에서는 적용될 수 없게 하는 것이다. 즉, 부동산 시장은 위와 같이 동산과는 다른 차별적인 부동산만의 특성으로 인해 불완전한 시장이 형성되므로 차별적인 시장 관리를 필요로 하게 되는 것이다. 우리가 부동산 시장의 특성을 알고자 하는 것은 부동산에 대해 더 자세히 알고자하는 바도 있지만, 이와 같은 부동산의 특성을 알아야만 부동산 시장의 차별적인 관리의 필요성을 알기 때문이다. 그리고 부동산 시장의 차별적인 관리는 좀 더 발전된 부동산의 시장과 올바른 부동산 시장의 정립을 위해서 필수불가결한 것임을 알아야 한다.
■ 참고 문헌
가. 안정근(2003). 현대부동산학
나. 조주현(2002). 부동산학원론. 건국대학교출판사. 서울. pp41-49
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라. 이원준(2000). 부동산학원론. 박영사. 서울.