장의 투명성 강화-부동산시장이 간접투자시대로 접근하면 시장의 투명성 강화가 요구된다. 또한 부동산에 대한 평가 및 투자분석 기능이 강화됨으로써 시장의 투명성을 저해하는 요인들이 최소화 될 것이다.
부동산 정보인프라의 조기구축-간접투자는 부동산투자시장의 투명성 확대, 투자시장규모의 팽창, 각종 상품들의 내용공개강화 등으로 부동산정보구축에 이바지하게 한다.
차입자 입장으로서는 차입기회와 차입자금규모의 확대를 꾀함-부동산간접투자가 지니는 부동산투자자금의 막대한 창출효과를 크게 할수록 이러한 기회는 더욱 늘어나게 된다.
우리나라 부동산시장의 선진화 및 효율화를 도모하는 데에 기여-지금까지와는 다른 새로운 차원의 부동산정책을 추진할 필요성이 제기된다.
Ⅷ. 향후 부동산 안정대책
부동산 투기와의 싸움에서 정부는 항상 뒷북행정이다. 작년 말 강남의 집값이 치솟자, 해를 넘겨 소위 1.8 조치라는 것이 나오고 다시 3.6 조 치라는 주택안정대책이 나왔다. 서울을 투기과열지구로 지정하고, 분양 권 전매를 제한하고, 기준시가를 조정하여 양도세를 중과하도록 하는 등 의 대책들이다. 이같은 대책은 단기적으로 ´떴다방´식 가수요를 차단하는 방법은 될지라도 근원적 처방은 되지 못한다. 물론 정부로서는 주택경기 부양에 급급 하여 규제를 풀고 돈을 풀던 때를 생각하면, 더 이상의 적합한 대안을 찾기는 어려웠을 것이다. 분양제도를 근본적으로 뜯어 고치거나 폐지하자는 주장도 있으나 간헐적 으로 찾아오는 집값파동을 생각하면 아직은 시기상조이다. 오히려 주상 복합주택도 추첨식보다는 분양제도의 틀 안으로 넣는 것이 타당하다. 무주택자에게 우선권을 주도록 한 것은 바람직하다. 이런 안정대책의 영향 으로 분양권시장은 얼어붙었다고 하나 한번 오른 기존 주택시장에 대한 효과는 미미할 것이다. 분양가 자율화 이후 집값 상승을 선도해 온 분양 가의 상승을 억제하는 방안도 아쉽다. 따지고 보면 집값이 너무 올랐다. 강남에서 치솟은 불길이 서울 전역, 수도권으로 번졌다. 결국 집 없는 서민들은 집 장만이 더 힘들어진 것이다. 집값의 폭등은 근본적으로 국민경제의 부담으로 돌아온다. 과거 80년대 말에 우리는 부동산거품으로 곤욕을 치루었다. 한때 전국의 땅값은 한해 국민총생산액보다 더 많이 오르기도 하였다. 지금도 우리의 부동산 가격은 상당 부분 거품에 싸여 있다고 보아야 할 것이다. 최근의 집값폭 등은 80년대 말 일본상황과 비슷하다는 경고도 나오고 있다. 이 같은 집값파동의 원인은 어디에 있는가? 물론 단기적으로 시중에 넘 치는 유동성, 분양가 자율화, 고교 평준화에 따른 8학군 선호 등이 촉발 시키기는 하였으나 무엇보다 주택이 부족했기 때문이다. 주택보급률이 높아졌다고 하나 아직 서울과 수도권의 사정은 여의치 않다. IMF 이후 주택공급이 부진하였고, 요즘 회복되기는 하였으나 아파트의 경우 공급 된 후 입주까지는 2-3년이 걸린다. 그 사이 핵가족화는 진행되고 대체수 요도 계속 늘었다. 또한 주택수요도 다양해 졌다. 특히 교육, 교통 등 조건을 갖춘, ´살기 좋은 곳´은 강남 등 몇 곳으로 제한되어 있다. 두번째로 강남지역의 재건축바람 탓이다. 땅값이 비싼 지역에서 용적률 을 높여서 생기는 개발이익에 대한 기대치로 인해 주택시장이 기형화되었다. 재건축시장은 그동안 정부의 정책에 따라 오락가락하였다. 근본적으로 주택공급을 늘려야 한다. 특히 ´살기 좋은 곳´을 개발하고 다양한 수요층에 맞도록 주택을 공급하는 것이다. 왜 강남 뿐인가? 분당 개발 이후 계획적으로 서울 교외지역을 개발하여 서울의 확산을 유도할 기회가 많았다. 그러나 정부의 ´신도시기피증´ 때문에 매번 기회를 놓쳤다. 한때 바람따라 수지, 용인지역으로 나갔던 사람들도 교통, 편익시설 등의 불편으로 다시 강남으로 회귀하고 있다. 판교개발문제는 입질만 계속되고 있다. 우리나라의 토지 사정상 택지 확보는 항상 힘든 과제이며 민간에 맡기면 난개발이 된다. 공공부문에서 ´계획된 택지´를 원활하게 공급해 주는 것은 정부의 몫이다. 살기 좋은 주거환경을 광역적으로 분산 개발하고 다양한 수요에 부응하여야 한다. 집값 상승과 함께 오는 전세대란을 위해서는 저소득층을 위한 공공주택 의 확충도 필요하다. 우리나라의 공공임대주택은 고작 2.5%에 불과하다. 국민주택 10만호 계획은 구호일 뿐 어느 세월에 추진하겠는가? 재건축은 단순히 시기를 조정하는 것을 넘어 지금보다 규제를 강화하여 야 한다. 재건축은 응당 용적률 증가를 전제로 한다. 그러면 그만큼 더 도시기반시설이 필요하다. 따라서 용적률 증가로 인한 개발이익을 정부 에서 환수하여 이를 도시시설에 투자하도록 하자. 지금은 재건축 타당성이 없거나 재건축보다 리모델링이 더 합리적인 곳 마저 재건축의 깃발을 꽂고 집값을 올리고 있는 실정이다. 무절제한 재건축은 자원의 낭비를 가져오고 도시시설에 과부하를 주고 도시환경을 더 악화시키게 된다. 주택안정대책이 당장의 단기적인 처방에 머물지 말고 장기적인 안목에서 다각적으로 보완되어 진정 주택시장의 안정에 기여하여야 할 것이다.
Ⅸ. 결론
부동산 시장은 경제성장률, 소비자물가변동률 등의 거시 경제적 요인과 실물부분에 있어서 건축허가 등과 밀접한 관계를 가지고 있다. 실질 경제 성장률이 10%를 넘는 경우 1~2년 후의 부동산 가격은 어김없이 폭등하는 사회문제를 야기하여 왔으며, 건축허가면적이 감소하는 해는 부동산 가격도 하락하는 경향을 보여왔다. 이런 맥락에서 경제위기는 부동산 가격에 큰 영향을 가져왔다. 가게의 소득은 물론, 기업의 구조조정과 금융기관의 부실채권 정리과정에서 부동산 공급이 크게 늘어나 부동산 시장은 공급자 시장에서 수요자 시장으로 변하여 부동산 가격을 하락시키는 직접적 요인이 되기도 하였다.
부동산 시장은 현재 안정세를 거듭하고 있는 추세이며, 경제성장으로 인해 본격적인 안정세에 접어 들 것으로 보인다. 하지만 장기적인 전망보다 단기적인 문제가 해결되어야 할 것이다. 우선 경제구조 조정과정에서의 공급증대와 외국인 부동산 취득 등의 문제가 그 것이다. 이처럼 토지시장의 구조가 근본적으로 바뀌고 자리를 잡아가기 위해서는 토지 정책 또한 크게 변화를 가져야 한다.