내구재 또는 단기적으로 공급이 고정되어 있는 재화는 유량분석과 저량분석을 병행해야 한다
㉡ 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라, 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.
② 유량 (flow)
㉠ 의의 : 유량 이란 기간을 정해야 측정이 가능한 개념 을 말한다.
㉡ 종류 : 소득(일당, 월급, 연봉)이나 임료, 신규 주택공급량, 주택거래량, 부동산회사의 당기순이익, 월 임대료수입, 순영업소득, 연간 이자비용, 부동산관리자 월 급여 등
㉢ 적용 : 부동산의 경우 유량이라 함은 신규의 개념이고 장기의 개념 이다.
③ 저량(stock)
㉠ 의의 : 일점 시점을 정해야 측정 이 가능한 개념을 말한다.
㉡ 종류 : 재산이나 가격, 주택재고량, 부동산투자회사의 순 자산가치 등
㉢ 적용 : 부동산의 경우 저량이라 함은 재고의 개념이고 단기의 개념 으로 이용된다.
㉣ 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다. (X) : 단기는 저량, 장기는 유량의 개념이다.
④ 유량과 저량의 관계
㉠ 매 기간 신축량(유량)의 합계에서 매 기간 철거량의 합계를 차감한 것이 일정시점에서의 재고량(저량)이 된다.
㉡ 신규공급 등 유량에 의한 공급량의 증가는 장기적으로 저량을 증가시키고, 철거 등에 의한 유량의 감소는 장기적으로 저량을 감소시킨다.
㉢ 특정 시점 간 저량의 변동분이 그 기간동안의 유량이 된다.
㉣ 현재의 저량과 미래 일정시점의 저량의 차이가 그 기간 동안의 유량을 의미한다.
(2) 주택서비스
① 부동산시장을 경제이론(거래되는 재화의 동질성을 전제로 하는 이론)으로 분석하기 위해서는 비동질적인 부동산을 동질적인 재화로 바꾸는 것이 필요한데 이를 위해 주택서비스라는 개념을 도입 한다.
② 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하다.(X)
③ 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다.(X) : 주택시장에서의 분석대상은 개별성이 강한 물리적 주택이 아니고 동질화된 상품으로 인식하는 주택서비스이다.
(3) 기타
① 부동산은 일반재화와 비교하여 볼 때 가격비중이 크므로 구매 자금을 축적하는데 오랜 시간이 요구된다.
② 부동산의 구매결정에 있어서 일반재화에 비하여 전문적이고 복잡한 많은 사항이 있다.
③ 구매절차에 있어서도 일반상품에 비해 특수방법을 사용된다.