개발 사업시의 수익성과 비교적 손쉽게 지역 환경을 보고 난 후 내린 결과라 볼 수 있다. 하지만 사업 결과를 살펴보면 재래시장의 면모가 거의 사라진 상태이다.
1) 주상복합형
부적합한 재래시장 건물을 완전히 제거하거나, 재해 등으로 더럽혀진 시장들을 철거 하고 새로운 현대식 시장으로 대체시키는 방법으로 대표적인 시장재건축 방법이다. 개발대상지역의 전면적인 개조방식으로 단시간에 양호한 물리적 변형은 가능하나 지역의 아이덴티티 상실과 영세상인의 권익무시, 막대한 개발비용, 자원의 낭비 등의 문제점이 있다. 따라서 이 방식은 건축물이 전반적으로 악화되어 있는 지구, 건축물의 배치나 이용 및 지구 전체의 설계가 잘못되어 충분한 생활환경 또는 경제활동의 장소로서 기능을 상실했을 경우에 실시하여야 한다.
지금까지 우리나라 재래시장 활성화 사업의 경우, 대부분 개발의 용이성으로 인하여 전면철거에 의한 주상복합형이 채용되어, 개발 후 도시공간구조의 급격한 변화로 주변지역과 기능적, 미적 부조화로 개발에 따른 경제적 효과를 제대로 얻지 못한 경우가 허다했다.2) 상가전용형
단일용도의 상업건물로의 개발은 소비자들의 다양한 욕구를 충족시키지 못할 뿐만 아니라 상업기능만을 강조한 나머지 지역경제의 전체적인 동반 상승효과를 기대할 수 없는 방식이다. 또한 주변 도시 시설과의 기능적, 미적 조화를 고려하지 않은 개발이 될 경우, 오히려 교통량의 증가로 인한 교통 혼잡을 유발하고, 보행동선의 중첩으로 인한 보행환경의 저하, 주변지역과의 기능적, 미적 단절 등의 도시기능의 저하라는 개발의 역효과를 가져올 수 있다.이런 상가전용형의 유형들을 보면 소규모 대지나 단위 면적당 산출이익이 높은 도심부 상업지역에 적합하다.
3) 환경개선형
물리적인 변형보다는 실생활을 통해 점차적인 변화로 인하여 요구되는 새로운 시설물의 신설이나 일부 교체하는 방식으로 개발대상지역의 내부 및 외부적인 환경개선에 중점을 두는 개발방식으로, 지금까지 활성화되어 온 전면 재개발방식의 문제점과 오류를 해결 할 수 있다. 이는 전면 재개발 시 발생될 수 있는 지역적 시장적인 정서를 잃어버리지 않으면서, 영세 상인에 대한 권익을 무시하거나, 막대한 개발비용 등의 문제점을 해결 할 수 있고 자원 활용 면에 있어서도 기존자원을 충분히 활용 할 수 있는 이점이 있다. 무엇보다도 민ㆍ관의 적극적인 지원과 지역상인의 환경개선을 위한 노력이 가장 중요시되는 방식이다.8. 재래시장 활성화의 방안 정부의 지방 중소유통업 활성화의 기본방향은 선진업태를 중심으로 한 유통혁신을 통해 유통산업의 효율성과 소비자 편익을 지속적으로 제고하고, 지방 중소 유통업도 새로운 유통 환경 속에서 자생적인 경쟁력을 갖추어 나갈 수 있도록 구조혁신대책을 추진키로 하였다.
이와 함께 지방경제에서 큰 비중을 차지하고 있는 중소 유통업의 급속한 위축을 방지하기 위한 보완대책을 강구하기로 하였다.
또 지자체의 분쟁조정기능을 강화하고, 대형 유통업체의 지역경제에 대한 기여도를 제고해 나감으로써 지방 중소유통업체와 협력할 수 있는 여건을 조성하기로 했다.
이어 산업자원부는 보완대책으로 ① 낙후된 기존시설을 전면 재개발재건축하는 사업의 촉진 ② 기존시설 개보수, 환경개선 등 리모델링 시범사업에 대한 국비지원 ③ 재래시장 운영시스템의 개선 및 선진 유통기법 도입확산을 위한 소프트웨어 지원사업의 대폭 보강 등의 사업을 추진하기로 했다.
재래시장 활성화의 기본방향은1) 재래시장과 할인점의 보완·발전 유도 재래시장과 대형할인점, 백화점등과의 관계를 적대적인 경쟁관계로 설정되기 보다는 상호 보완발전되도록 유도되어야 한다. 현실적으로 재래시장이 이들과 대항하여 경쟁에서 이기는 것은 어려운 것이 사실이다. 일부 업태가 유통구조를 독점하면 그에 따른 피해는 소비자인 국민이 볼 수밖에 없으므로 다양한 유통채널이 상호 견제 및 보완하도록 하여야 한다. 관계당국은 유통업태간 경쟁이 약육강식 형 시장상권
쟁탈전 보다는 Win-Win전략이나 상생의 전략을 구사하는 방향으로 전개 되도록 유도해야 할 것이다.
2) 축제나 이벤트로 경쟁력 향상 K시장축제나 이벤트, K시장의 날을 지정하여 공동판매, 할인행사, 경품행사 등 시장 전체가 참여할 수 있도록 시행하여 경쟁력을 키워 나가는 것이 중요하다. 시장 상인의 한마음 제고를 위해서 기업과 같이 창립기념일이나 학교에서 있어서 개교기념일과 같은 특정한 날을 정하여 전체상인 들의 축제무드에 하루를 즐길 수 있도록 다채로운 행사를 실시한다. 즉 그 시장에 소속된 상인 모두가 참석하여 각종 장기자랑, 노래자랑 등을 펼침으로써 단결된 결집력과 친목을 도모할 필요가 있다.
3) 차별화, 전문화 전략 강화 재래시장은 틈새시장, 틈새상권을 공략하는 차별화, 전문화 전략을 강화하여야 할 것이다. 이를 위해 상가 번영회를 중심으로 적극적인 시설 및 판매, 관리운영 개선전략을 추진해야 한다.
4) 구조조정 및 현대화 재래시장의 구조조정 또는 현대화로 지역경제 활성화와 지역유통구조의 선진화에 적극 기여하는 방향으로 전개되어야 한다. 재래시장은 노후화 된 건물이 대부분이어서 시설의 개선은 일차적으로 시행해야할 사항이다. 시설의 개선은 전면적인 재개발을 하는 방법과 개보수(Renewal)을 통한 혁신하는 방법이 있으며, 재래시장 전체를 개선하는 것과 점포시설을 개선하는 것이 있다.
재래시장의 활성화 방향은 관점에 따라 ① 시설환경 등을 부문별로 분석하는 방법과 ② 판매운영을 분석하는 방법 ③ 교육 관리 통한 방법 ④ 지역축제와의 연계하는 방법 ⑤ 현대화재개발을 통한 방법 등이 있다.참고자료 <재래시장 현대화사업 개선방안에 관한 연구> 김지원, 가톨릭대학교 행정대학원 2007
<대형할인점 입지로 인한 재래시장 위축해소 및 발전방향에 관한 연구> 차용한, 부산대학교 환경대학원 2005
문화체육관광부 http://www.mcst.go.kr
<재래시장의 활성화 방향과 기대효과> 안용찬, 단국대학교 2006
<골목형 재래시장 활성화의 성공 요인 분석에 관한 연구> 문여원, 서울대학교 환경대학원 2003
<재래시장 활성화 방안에 관한 연구> 양준모, 공주대학교 경영행정대학원 2004