의 대응방안
법제변화의 가장 큰 영향을 받게 될 주택건설시장
- 하반기에는 앞서 언급한 바와 같이 입찰제도의 개선과 관련한 국가계약법령의 개정이 건설업체의 관심을 모으고 있는 가운데 주택시장은 상반기의 『도정법』이 본격적으로 시행되고 『주택법』도 하반기말이면 시행에 들어갈 것이기 때문에 주택시장의 개편현상이 구체화될 것으로 보임.
·『주택법』의 시행을 위한 『주택법』 시행령, 『주택법』 시행규칙 등의 제정과 기존의 『공동주택관리령』,『주택공급에관한규칙』등의 개정이 이어지게 될 것임.
·특히, 『주택공급에관한규칙(건교부령 제361호, 03.6.27일부터 시행)』에 담겨져 있는 주택재건축사업에 있어서의 일부 후분양제는 재산권행사를 제한하는 측면이 크기 때문에 상위법령 등에 보다 명확한 근거규정의 마련필요성의 공론화가 제기될 것으로 전망됨.
- 주택재건축시장의 상대적 위축에 따른 리모델링시장도 『주택법』이 시행에 들어가게 되면 리모델링사업을 추진하기 위한 기준이나 절차, 그리고 국민주택기금으로부터의 지원 등에 관한 근거규정 외에 보다 세부적인 내용이 동법시행령이나 시행규칙에서 담겨지게 될 것이므로 제도로서 제 모습을 갖추게 될 것임.
·그러나 리모델링시장이 주택재건축시장의 위축에 따른 반사적 이익이라는 효과가 다소간은 있겠지만, 리모델링의 경제성제고와 투자자의 기대를 모두 충족시키기가 단기간에 쉽지는 않을 것이므로 지나친 기대는 바람직하지 않음.
『도정법』 및 『주택법』시행에 따른 시공사의 법적 검토
- 『도정법』과 『주택법』등의 시행으로 시공사 즉, 건설업체가 건설시장에서 효과적으로 대응하기 위한 법적 검토사항을 살펴보면 다음과 같음.
- 법적 지위 변경에 따른 시공사의 부담 증가
·우선 주택재건축사업의 경우 시공사의 법적 지위가 공동시행자의 위치에서 도급계약상의 수급인에 불과한 단순 시공자로 바뀌고, 시공사 선정방식과 시기도 사업계획승인 후 경쟁입찰에 의하도록 하고 있기 때문에 시공사로 선정되기 위해서는 이전보다 배가된 노력을 기울여야 할 것임.
·시공사 선정이 경쟁입찰에 의하게 되고, 그 시기도 사업계획승인 이후라야 하기 때문에 추진위원회 구성단계에서부터 우호적 관계의 유지를 통하여 시공사 선정에 우선권을 확보할 수 있었던 사실상의 관행을 기대하기 어렵게 되었음.
·경쟁입찰을 통하여 시공사로 선정되는 한 고비를 넘기더라도 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다는(대의원회의 의결로 대신할 수 없음) 또 다른 고비가 남아있기 때문에 조합원 다수의 지지를 받기 위한 노력과 시간과 비용부담이 예상외로 클 수 있다는 점을 유념해야 함.
- 해당 조합의 정비사업전문관리업체에 대한 검토 필요
·시공사로 선정되었다해도 공동시행자의 법적 지위가 아니고 단순한 시공자로서의 법적 권한과 의무를 가지기 때문에 도급계약상의 한계를 벗어나기 어렵고 사업의 주도적 역할수행이 곤란함.
·다만, 시공사선정과 시공상의 업무수행과정상에 새로이 도입된 정비사업전문관리자와 실질적 협상이 중요성을 지니게 되었고, 전문성이 전제로 되고 있기 때문에 시공측면에서 기술적 협의는 이전보다 용이할 것으로 전망됨.
·향후에는 조합의 사업수행을 위한 자금조달이나 업무추진에 컨설팅을 의뢰 받은 정비사업전문관리업체의 비중이 상당히 클 것으로 전망되기 때문에 시공사는 해당 조합의 정비사업전문관리업체의 관리능력도 사전 검토가 필요한 부분임.
- 공사대금 지불조건의 악화 가능성 사전 점검
·투기과열지구의 경우 주택재건축조합이 일반분양을 하기 위해서는 공정률이 80% 이상이라야 가능한데 그 때까지 조합운영비나 공사비 등 조합의 자금운용은 매우 제한될 수밖에 없고, 이로 인해 공사대금의 지급 등에 관한 시공계약의 내용도 『도정법』시행전보다 시공사에게 제한적으로 정해 질 가능성이 높음.
·인기지역이 아닌 경우 주택재건축사업의 수주를 받은 이후에도 일반분양분이 충분히 소화되지 못하면 조합원의 부담증가와 이로 인한 공사대금 지급조건의 악화로 공사수행에 차질을 빚을 수 있다는 점을 수주시 충분히 감안하여야 할 것임.
- 정비사업전문관리업체로서 정비사업에의 참여
·단순 시공자로서 주택재건축사업에 참여하는 것이 사업타당성측면에서 기대를 할 수 없는 상황이라면 주택재건축사업의 전문성을 보강하기 위하여 『도정법』에 새로이 도입된 정비사업전문관리업체로서 사업에 참여하는 방안도 검토해볼 수 있을 것임.
·다만, 주의할 점은 i)동일한 정비사업에 대하여 건축물의 철거, 정비사업의 설계, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사를 병행하여 수행할 수 없도록 금지되고 있으며(『도정법』제70조), ii)정비사업전문관리업자가 법인인 경우에는 정비사업의 공정한 질서유지를 위하여 계열사관계가 있거나 시공사와 상호간에 자본금을 출자한 관계가 있을 경우에도 마찬가지로 업무의 병행 수행이 금지(『도정법』 시행령제66조)된다는 점을 고려하면서 참여방향을 설정해야 함.
- 시공사로서의 법적 지위 유지를 위한 경과조치사항
·기존의 주택재건축사업을 위한 시공사가 이미 선정되어 있는 경우 『도정법』의 시행으로 인한 법적 영향여부는 주택재건축현장에서의 혼란을 방지하기 위하여 일정한 절차적 요건을 갖출 경우 시공자로서의 법적 지위를 계속 갖는 아래와 같은 내용을 부칙 조항에서 명시하고 있음.
·시공자로서의 법적 지위를 유지하기 위해서는, i)조합 설립의 인가를 받은 조합으로서 토지 등 소유자 ½ 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하여 이미 시공계약을 체결한 정비사업, ii)2002년 8월 9일 이전에 토지 등 소유자 ½ 이상의 동의를 얻어 선정된 주택재건축사업 가운데 한 가지에 해당되는 경우로서 『도정법』시행일 이후 2월 이내 즉, 2003년 8월 31일까지 시공계약서 또는 토지등소유자의 동의서 등을 갖추어 시장·군수에게 신고하여야만 함(『도정법』 부칙 제7조 ②).
·이러한 경과규정상의 요건을 갖추어 시공자로서 법적 지위를 계속 유지한다고 해도 공동시행자로서의 지위는 상실하게 되므로 이와 관련한 내용들은 향후 계약의 이행과정에서 분쟁을 야기시킬 수도 있으므로 공동시행자를 전제로 한 기존 계약상의 규정은 단독시행자와 시공자간의 도급계약서로의 성격을 분명하게 하는 수정이 필요함.