차이를 극복하기 위해 공시지가의 120%로 실제 보상비를 보정하여 보상금액을 산출하였다. 지장물보상비는 유사한 개발사례와 계획구역 여건을 고려한 보정율을 적용하여 보상비를 산출하였다. 기반시설비는 기반시설부담구역에서 부과하는 원단위를 이용하여 기반시설비를 산출하였으며, 기반시설비 원단위에는 공사비, 간접비, 조사설계비, 기반시설 비용을 포함하여 산출하였다. 토지개발 부문에 소요된 투입비용은 용지비, 기반시설비, 조성비와 함께 직접경비, 간접비를 합하여 산출되고 계획구역 전체 면적의 평균 토지부문 투입비용은 622천원/평으로 나타났다.
2) 주택개발 부문
주택건설에 소요되는 비용은 평행별 표준 건축비에 지역여건과 지가수준을 부문별로 보정하여 24평형은 2,942천원/건평, 34평형은 3,026천원/건평, 44평형은 3.030천원/건평 공공기관의 건축공사비 산정자료, 민간건설회사 담당자와 상담결과 여건을 고려하여 추정된 금액임
으로 하였다.
3) 사업성 분석
자금에 대한 투입계획 및 회수계획을 전제로 하여 분석한 계획구역의 사업성 결과는 할인율 7%를 적용한 경우에는 약 46억원의 이익이 발생할 것으로 나타나고 있다. 또한, 내부수익률이 9.24%로 나타나 현재의 금리 수준에서는 사업성이 있는 것으로 나타났다. 하지만, 공동개발 형태의 개발로 인하여 초기 투자비가 분산되어 있고 용적률을 147%로 계획하였으나 순 현재가치와 내부 수익율이 높지 않은 것은 개발에 따른 기반시설 공급에 대한 부담이 높은 것을 시사한다.
4) 지가변화와 사업성
대부분의 건설비용은 고정적이나 지가는 계획구역의 입지에 큰 차이가 있어 지가변화에 따른 사업성 분석을 위해 지가를 독립변수로 하여 할인율 5%인 경우와 할인율 7%인 경우에 대하여 분석하였다. 분석결과 할인율 7%를 적용한 경우 약 10만원/평이 사업성을 보전해주는 지가 상한선으로 나타났다. 이러한 결과는 모의실험 대상지가 최소한의 사업성이 보장되는 계획구역임을 시사한다. 계획구역내에서의 개발사업은 곧 당해 지자체의 세수 증가로 이어짐에 따라 개발사업에 대한 기반시설비의 지원을 통하여 개발사업 활성화가 가능하다. 기반시설비에 대한 지원을 변화에 따른 순 현재가치는 할인율 7% 기준시 평당 소지비가 10만원 이하인 경우는 지원율과 무관하게 사업성이 보전되나 15만원일 경우, 기반시설비용의 10%이하로 지원을 하는 경우, 현실적으로 개발사업의 진행이 어려워진다. 평당 소지비가 20만원 이상으로 상승되는 경우는 지원율이 40%이상이 되어야만 사업의 현실성이 담보된다. 기반시설비가 기반시설별 원단위를 적용하여 산출됨에 따라 소지비나 주변 분양가보다는 개발규모에 영향을 받기 때문이며, 대상지보다 소지비가 높은 지역은 분양회수금 역시 높아지는 반면 총 비용 대비하여 기반시설비 비중은 감소됨으로서 사업성 분석 결과도 큰 차이를 나타낸다.
Ⅴ. 결론
지금까지 국토계획법에 의하여 제도화한 제2종 지구단위계획의 개요와 강원도 지역을 사례의 대상으로 하여 제2종 지구단위계획을 조사, 분석해 봄으로써 제2종 지구단위계획제도에 관한 특성을 살펴보고 산업형 제2종 지구단위계획이 지닌 사업성과 개선방안에 대하여 논하였다. 제2종 지구단위계획의 주요 내용은 법으로 규정되어 있으며, 이 외에도 각급 행정부서에서 만든 매뉴얼 등이 제2종 지구단위계획 수립의 방법과 과정 및 기준들에 대한 지침을 제공해주고 있다. 정부는 국토이용관리법 개편에 따라 나타난 국토의 난개발에 대한 대책으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 제정하고 계획관리지역과 개발진흥지구를 대상으로하는 선계획, 후개발 원칙에 따라 계획을 수립하여 개발할 수 있는 제2종 지구단위계획 제도를 마련하였으며, 산업형 제2종 지구단위계획의 개선방안으로 산업단지 조성을 위한 규제의 완화 범위가 넓어져야 하는 것을 시사하고 산업형 제2종 지구단위계획의 절차상 간소화를 위한 법적 개선이 필요하고 또한, 협의관청들 간의 상호 공조체제를 공고히 하여 인허가의 흐름이 개선될 것을 시사하고 있다. 제2종 지구단위계획은 계획없이 개발이 이루어지던 비도시지역의 계획적 수단으로서 유용하게 작용할 것이다. 하지만, 제2종 지구단위계획의 제도화를 위한 전문가 층의 부족과 제도적 준비가 미비한 점을 유념하여 장래의 제2종 지구단위계획의 발전 방향에 대한 지속적인 검토를 통하여 올바른 제도 정착에 노력을 기울여야 할 것이다.
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