해서는 테넌트나 종업원들에게는 어느 정도 미리 사정을 이해시켜 둘 수가 있지만 그 건물을 출입하는 불특정한 사람들에게는 공사의 사정을 설명할 여지가 거의 없어 자칫 나쁜 인상을 남길 수 있으며 이것으로 인하여 그 테넌트에게 있어서도 사업상 큰 마이너스가 될 수 있다는 문제를 항상 미연에 해결해야 한다. 담당자의 많은 수고를 필요로 하는 부문이다. 당사의 「살면서 하는 시공」최근의 실시 예를 소개한다.
◎豊島 구청 본 청사 면진 레트로피트 매일 5,000명의 구민이 방문하는 구청의 기능을 100% 살리면서 지하 1층 기초 면진 레트로피트 공사를 실시했다. 방재 거점으로서의 설비 기기나 건물 주변 등의 면진 대응도 행했는데 건물의 유효 면적을 확보하여 임시 사무소로 이전하지 않고 주민 서비스의 확보를 계속 유지했다. 공사 작업의 영역을 지하 기초 부분만으로 했다는 점이 큰 특징이며 공기는 약 30 개월이다.
◎大和 은행 虎ノ門 빌딩 리뉴얼 약 80%의 부분을 사용하면서 전면적인 내진 보강과 리뉴얼을 실시했다. 내진 보강은 외벽 면의 브레이스를 피하기 위해 기존의 외벽을 해체하여 외주부에 SRC의 내진 프레임을 신설했으며 아울러 외장을 리뉴얼하여 이미지를 쇄신했다. 내부는 전기, 위생, 공조, 엘리베이터 등의 설비를 모두 갱신하였으며 화장실이나 급탕실의 플랜 개선, OA 플로어의 신설 외에 내장도 바꿨다. 플로어 정도의 테넌트의 빈 공간을 활용하여 살면서 하는 시공으로 전관의 리뉴얼을 실시했는데 공기는 역시 30개월이다. 테넌트 절충이라는 소프트 면도 담당했다.
◎銀座 빌딩 외장 리뉴얼 기존의 커튼 월 프레임을 그대로 살려 외장을 새롭게 한 외장의 리뉴얼. 긴자 거리에 면해 있으며 거의 사용하면서 한 공사.
◎도쿄 건설회관 내진보강 격자형 블록이나 철골 브레이스 등에 의한 내진 보강. 거의 사용하면서 한 공사.
Ⅶ. 오피스빌딩의 매니저
빌딩 매니저는 빌딩의 전체 운영과 유지관리를 감독하고, 가능한 한 비용을 낮은 상태로 유지하면서, 수입을 극대화하기 위해 노력해야한다. 빌딩 매니저의 직무에는 다음과 같은 것들이 포함된다.
1. 임대구역에 임차인을 입주시킴
1) 최초 입주
. 임대와 부가적인 서류상의 계약서를 협상하고 준비한다.
. 임대구역의 공사를 감독하고 견적서를 승인한다.
. 모든 입주사의 간판을 승인한다(출입구와 입주사 안내표지)
. 입주사 만족을 보장하고 좋은 입주관계를 시작한다.
2) 입주사 면적확장
. 입주사가 면적확장을 필요로 할 때 공간을 조정한다.
. 입주사 면적확장에 관련된 필요 서류를 준비한다.
. 공간의 변경사항을 감독한다.
3) 공실구역의 재임대
. 빌딩 내의 공실공간의 기록을 유지한다.
. 공실구역과 공실이 예정된 구역에 대한 임대 스케줄을 유지한다.(이것은 “빌딩 내의 다른 공간과 비교해 변동되는 임대료“에 따라 입주사에게 부여될 선택권(옵션)을 보장하는데 중요한 역할을 한다.)
. 입주 예정사에게 공간을 보여주고 입주를 조정한다.
. 가능한 한 빠른 시일 내에 공실구역이 임대될 수 있도록 외부 브로커와 접촉한다.
2. 엔지니어링
A. 모든 빌딩 설비의 보호와 유지관리를 위한 프로그램을 수립한다.
. 예방적 유지관리
. 기록
B. 수석 엔지니어의 책임을 감독한다.
C. 적절하고 효율적인 운영을 보장하기위해 기계시스템을 감시한다.
D. 화재, 지진, 시민 폭동과 같은 재앙으로 인한 위기가 발생할 경우를 대비해 비상절차를 수립해야 한다.
3. 청소관리 서비스
A. 빌딩청소를 위한 프로그램을 세운다.
. 공용구역
. 입주사 공간
. 창문 청소
. 공사 청소나 긴급 청소와 같은 특별한 프로젝트
B. 청소용역업자를 감독하는 빌딩 보조매니저를 감독하고, 양자가 확실하게 자신의 책임을 수행하도록 감독한다.
C. 청소장비, 청소절차, 도구들이 가장 유용하고 경제적이며, 효율적 인지를 평가한다.
4. 회계
A. 모든 운영수입과 지출에 대한 예산과 회계 프로그램을 수립한다.
B. 회계담당의 책임을 감독한다.
C. 매년 운영비용 및 자본적 지출 예산안을 준비한다.
D. 미지급금의 전산출력물을 분석하고, 예산과 실제 소비량을 비교한다.
E. 자재와 비품에 대한 주문절차를 세운다.
. 주문해야 할 모든 품목들을 확정한다.
. 세금계산서가 정확한지 그리고 적절한 비용금액이 기재되었는지 확인한다.
. 지출해야할 세금계산서를 승인한다.
F. 임대료 상승조항 하에서 임대료 조정안을 실제화하기 위한 기록을 유지한다.
G. 현금 통제 시스템을 확립한다.
5. 광고와 홍보
A. 광고프로그램을 정한다.
. 규격화된 형식의 광고
. 공실구역을 광고한다.
B. 지속적으로 홍보 프로그램을 수립한다.
6. 보험
A. 적절한 보험 보상범위를 확립한다.
B. 유형, 보장범위, 보유자, 총액, 만료일 등 보험증권기록을 관리한다.
C. 지급보험금의 결정과 조정을 청구하는 절차를 수립한다.
7. 세금
A. 부동산세의 정확성을 조회하고 지불을 승인한다.
B. 개인 재산세의 정확성을 조회하고 지불을 승인한다.
C. 세금이 적절한 산정률에 의해 부고되었는지 모니터하고, 어디에 공실이 발생했는지에 따라 이의신청을 고려한다.
8. 입주자 관계
- 입주사의 불만사항을 해결하는 절차를 수립한다.
. 모든 불만사항과 이어지는 조치사항에 대한 기록을 유지한다.
. 입주사의 전제하에 빌딩에 의해 수행되는 작업절차를 수립한다.
. 입주사에 정확한 요금을 부과했는지, 그리고 입주사는 그에 따라 지불했는지를 확인해야 한다.
. 임대료 수금과 신용거래 방침 및 절차를 수립한다.
9. 특별 이벤트
. 입주사에 빌딩의 특별 이벤트를 알리기 위한 소식지를 발간한다.
. 빌딩에 관한 특별 보고서를 취급한다.
참고문헌
▷ 건축과 개념, 1995년도 모음집에서 발췌
▷ 건축도시연구정보센터(AURIC), 인터넷 홈페이지 www.auric.or.kr
▷ 김미선, 기존 사무소 건축의 인텔리전트화 개선을 위한 조사 분석 연구, 충남대 대학원
▷ 김수린, 건축디자인의 원점, 산업도서출판공사
▷ 조병철(2003), 오피스텔 마케팅의 효율화 방안에 관한 연구, 건국대학교
▷ 한국건설산업연구원(2000), 서울오피스빌딩리모델링 수요