로 설정함으로써 만일에 발생할 수 있는 부실채권화의 위험을 최소화 하는 것이다.
이와 같은 주택채권 유동화제도의 도입은 우리 주택금융 시장에 다음과 같은 효과를 가져올 것으로 기대된다.
첫째, 주택금융시장의 규모확대를 들 수 있다. 그동안 재원 확보의 어려움으로 주택금융공급 자금조달의 한계에 부딪혀 주택금융의 취급을 기피하던 일반은행들의 일반금융기관들의 새로운 참여로 주택금융의 규모가 크게 확대될 것으로 예상된다. 한편으로 대출금리와 채권금리의 차등으로 일반금융기관의 수익성 제고에도 기여할 것으로 예상된다.
둘째, 주택금융공급 자금의 확대로 차입자의 실질적인 혜택이 증가할 것이다. 장기의 주택 자금을 이용하기가 보다 용이하고 차입금액 또한 차입자가 원하는 금액을 차입할 수 있을 것이다.
셋째, 금융상품의 다양화로 일부 투자기관이나 금융기관, 투자자모두에게 유용한 자금운용의 수단이 될 수 있어 그동안 적정 장기투자대상이 없던 금융기관들의 투자수익 증대 및 효율적인 자금운용이 가능해질 것이다.
2) 유동화제도의 과제
주택채권 유동화제도가 원활하게 도입운영되기 위해서는 금리체계의 정상화와 채권시장의 발달이 전제되어야 할 것이다. 그러나 우리나라의 금융시장은 금리체계가 유동화 관련 금융상품이 경쟁력을 가질 수 없는 구조인데다 채권시장 역시 수요기반이 취약하여 장기 채권시장은 사실상 존재하지도 못한 실정에 있다.
한편 우리나라의 채권시장은 외형적으로는 상당한 성장을 하여 채권상장 잔액은 42조 6,105억원으로서 1970년 말 대비 1,596배로 증가 하였으나, 1986년부터 주식시장의 활황으로 채권시장의 성장세가 둔화되는 추세에 있으며, 특히 통화안정증권의 집중 발행으로 여타 채권으로 국공채 중 만기 5년을 초과하는 채권은 제2종 국민주택채권(20년 만기), 서울지하철공사채권(9년)만이 있을 뿐이고 그 비중도 2. 2%에 불과해 중장기 자금조달 시장으로서의 기능이 매우 취약한 실정이다. 그러나 금융자율화와 금리자유화 조치가 진행됨에 따라 금리체계는 점진적으로 정상금리체계로 접근해 갈 것으로 전망되며, 채권시장 역시 단기 통화안정증권을 중장기국채발행으로 대체하고 기관투자가의 범위를 각종기금 및 공공단체에까지 확대시키는 한편, 보험회사 등에 대하여 채권 최저보유비율을 설정하는 조치를 취할 방침이어서 그 수요 기반이 크게 확충될 전망이므로 주택채권 유동화제도의 도입 가능성을 높게 하고 있다.
4. 주택금융 공급체계 확립
주택금융의 효율적 배분을 위해서는 ‘국민경제에서 주택금융에 얼마만한 규모로 배분되어야 하는가.’라는 광의의 배분개념과 ‘조성된 자금을 누구에게, 언제, 얼마만큼 주어야 하는가.’라는 협의의 배분개념에 대한 논의가 동시에 이루어져야 한다. 그러나 지금까지는 주택자금의 만성적인 초과수요 상태에도 불구하고 단지 조성된 자금을 배분하는 문제에만 국한하여 논의함으로써, 주택금융의 비효율적 배분을 초래하고 주택금융의 확대를 제약하여 왔다. 즉, 주택자금의 공급조건은 크게 이자율,상환능력,상환방법,융자비율등에 의해 결정되는데, 지금까지 정부는 주택금융의 사회정책적인 측면만을 강조하여 통제함으로서 시장경제의 원리에 입각한 효율적인 배분이 이루어지지 못하였다. 따라서 사회정책적인 차원에서 시행되어온 주택자금대출 규제조치를 완화 또는 폐지함으로서 주택금융의 효율적인 배분을 가져올 수 있을 것으로 기대된다.
이와 관련하여 맨 먼저 고려되어야 할 것은 주택금융대출금리의 자유화 문제이다. 현재 실시되고 있는 주택자금에 대한 낮은 대출금리는 만성적인 초과수요 상태를 형성하고 일반 금융기관에 의한 주택금융의 공급을 차단함으로써, 자원배분의 효율성을 저해하고 주택금융 공급확대를 가로막는 근본적인 제약요인으로 작용하였다. 그러므로 만성적인 자금부족에 시달리고 있는 주택금융의 사정을 감안할 때 주택자금 대출금리의 자유화는 시급하게 이루어져야 할 과제이며, 현재 진행되고 있는 경제민주화의 일환인 금융자율화의 맥락에서 살펴볼 때 주택자금 대출금리의 자유화는 현실적인 흐름이 되고 있다.
그러나 이와 같은 주택자금 대출금리 자유화는 대출이자율 상승에 따른 주거비 부담능력의 증가를 초래하는 문제점을 안고 있다. 이러한 부담증가는 융자기회의 확대를 위한 비용의 측면으로 보아 감수하여야 할 것이나, 저소득층에 대해서는 사회 복지적인 측면에서 보조금 지급과 같은 주택금융 이외의 수단을 통해서 대출금리의 자유화에 따른 부담의 증가를 해결하여야 할 것이다.
대출제도에서 개선되어야 할 두 번째 사항은 주택자금 대출금리가 차등화되어야 한다는 점이다. 현재 우리나라의 주택금융은 이자율이 융자규모나 상환기간 또는 사업성에 관계없이 일정할 뿐만 아니라 그 수준도 시장금리보다 낮게 책정됨으로써 가계나 주택업자로 하여금 무조건 최장기, 최대단위의 주택금융 대출을 요구하도록 만들고 있다. 이것은 결국 주택금융의 비효율 배분에 따른 자원의 낭비, 대출의 위험성 증대에 따른 주택금융기관 경영의 부실화 등을 초래할 뿐 아니라 주택자금 대출의 수혜자와 비수혜자간의 형평의 원칙에도 어긋나므로 이의 시정이 요구되고 있다. 따라서 가계에 대한 주택금융의 공급에 있어서는 융자율이나 상환기간에 따라서 대출이자율이 차등화되어야 하고, 건설업자의 경우 주택의 종류, 사업의 수행기간, 주택의 규모 등을 감안하여 주택건설 융자의 대출이자율이 차등화되어야 할 것이다. 그러나 1995년도 주택금융 수요실태조사 보고서에 의하면 가계금융의 차등금리 적용방안 중 소득별 차등화 및 주택규모별 차등화에는 비교적 긍정적인 입장인 반면 대출금액별 및 기간별 차등화에는 부정적인 시각이 강해 이에 대한 인식전환이 요구되고 있으며, 소득 및 주택규모별 차등화방안의 시행도 검토되어야 할 것이다.
참고문헌
국민은행(2002), 주택금융 수요실태조사보고서, 국민은행
박윤성(1986), 도시의 주택사정과 다세대주택, 주택금융
신기섭(1999), 주택금융 환경변화와 민간주택금융 발전방향, 한국주택학회 세미나 발표자료
이중희외 1명, 주택후분양제도의 도입을 위한 정책과제, 주택금융 22호
주택은행(1996), 주택금융
황명찬(1985), 주택정책론, 경영문화원