해주는 보험이다. 그리고 책임보험이은 대상부동산의 임차자, 고객, 방문자, 인접부동산 등이 입은 손해에 대해, 관리자나 소유자가 책임져야 할 부분을 보상해 주는 보험이다. 얼마 만큼의 손해보험에 들어야 하는가는, 보험대상이 되는 부동산과 시설, 비품, 장비 등과 같은 동산의 가치에 달려 있다. 토지 자체는 파괴되는 것이 아니기 때문에, 손해보험의 대상이 되지 않는다.
5) 장부처리, 보고서 작성, 예산관리
부동산관리자는 소유자의 대리인으로 대상부동산에 관련된 업무를 수행한다. 그는 영업활동에 관해 상세하게 장부처리를 하고 그 결과를 소유자에게 정기적으로 보고할 책임이 있다. 정기적인 보고는 보통 월별로 하게 되는데 분기별, 연별 보고에는 보다 상세한 사항이 보고된다. 보고서를 작성하는데 있어 부동산관리자는 부동산의 상태, 공실률, 임대료수집 상의 문제, 영업경비 등에 대해 특히 주의를 기울여야 한다.
5. 관리대상 부동산
전문적 관리대상이 되는 부동산은 많이 있다. 아파트와 같은 주거용부동산을 비롯해서 사무실건물이나 쇼핑센터오 같은 상업용부동산, 공장이나 창고와 같은 공업용부동산, 기타 병원 학교, 공공건물, 호텔, 위락센터 등과 같은 특수목적의 부동산 등이 그것이다.
1) 주거용부동산
주거용부동산 중에서 아파트나 콘도미니엄과 같은 공동주택은 전문가의 관리를 필요로 한다. 특히 임대아파트는 공동주택 중 가장 일반적인 관리대상이 된다. 임대아파트에는 지방자치단체나 정부기관에서 공급하는 공공임대아파트와 사적부문으로 공급하는 민간임대아파트가 있다.
단독주택도 때때로 관리대상이 되기도 한다. 소유자가 업무상 또는 다른 이유로 인해 장기간 집을 비우게 될 때 그 동안의 관리를 다른 사람에게 위탁하는 것이다. 이 경우에는 전문적인 관리사보다는 친척이나 지인 또는 그 지역의 중개업자가 관리를 담당하는 수가 많다. 중개업자가 관리를 담당할 경우에는, 그 동안 대상주택을 다른 사람에게 임대하공 임대료의 일부를 관리수수료로 취하기도 한다.
임대아파트 외에 관리대상이 되는 주거용부동산으로는 콘도미니엄과 조합주택이 있다.
2) 사무실건물
사무실건물의 관리는 주거용부동산보다는 훨씬 복잡하고 관리 시 고려해야 될 시항도 많다.
사무실부동산의 관리는 깊은 전문지식과 폭 넓은 경험이 요구되기 때문에 사무실관리자는 주택관리자보다 높은 수준의 자격증을 필요로 한다.
사무실건물의 가치는 다음 세가지 요소와 직접적인 관계가 있다. 첫째, 단위당 임대료 둘째, 임차자의 질 셋째, 임대차기간이 그것이다. 물론 이 세가지 요소도 상호간에 서로 관련이 깊다.
3) 매장용부동산
쇼핑센터와 같은 대규모 매장용부동산관리도 여타 부동산의 경우와는 다른 특별한 주의를 필요한다. 그 이유는 첫째, 매장용부동산에는 많은 고객이 드나들기 때문에, 다른 부동산보다 부동산자체의 마모나 시설 훼손이 심하다는 것이다. 따라서 부동산관리자는 시설, 장비, 개량물 등의 유지관리에 각별한 주의를 기울여야 하며, 매일매일의 안전에도 많은 신경을 써야 한다. 둘째, 개별임차자의 매장에서 판매되고 있는 물품들은 보통 극심한 경쟁을 바탕으로 하고 있다. 그러므로 부동산관리자는 대상부동산에 임차하고 있는 사람들의 경쟁력을, 다른 경쟁부동산에 임차하고 있는 사람들보다 높일 수 있는 방안을 강구해야 한다. 건물이나 부속환경을 시대적 감각에 맞게, 참신하고 산뜻한 것으루 만들 필요가 있다. 셋째, 쇼핑센터에는 수많은 임차자가 다양한 종류의 물품을 판매하고 있다. 따라서 부동산관라지는 임차자들의 물품이나 서비스가, 지나친 경쟁이 되지 않고 상호보완이 될 수 있도록 적절히 배합해야 한다.
4) 공업용부동산
공업용부동산은 주로 공장이나 창고, 그에 부속되어 있는 사무실건물 등이다. 공업용부동산은 임차자들의 특수목적에 따라 건물 구조나 형태 등이 달라지는 수가 많다. 따라서 공업용부동산에는 유지비, 부동산세금, 보험료 등을 임차자가 직접 부담하는 순임대차가 많이 이용된다.
[부동산 개발의 전망과 과제]
1. 부동산개발사업의 역할
(1)국민경제적 측면
: 부동산의 양적 증가의 불가능(부동성/부증성)을 용도변경과 최유효이용이라는 방법으 로 수급을 조절하고,개발효과를 극대화하여 시장의 균형적 수급관계를 유지함으로써 국민경제적 효과를 모색
(2)국토이용 및 개발 측면(공익성우선,이용가치우선,소극성)
: 국토개발의 결과에 따라 토지이용의 범위는 물론 지역성,경제성등이 달라지게 되며,긍
정적인 효과뿐만 아니라 부정적인 효과도 동시에 상존
1)긍정적 효과>균형적 국토개발,원할한 수급조절등
2)부정적 효과>불로소득확산(소외지역의 형평성문제),환경파괴등
(3)사유재산의 효율적 활용 측면(사익성우선,수익가치우선,적극성)
: 가계나 기업의 경제적 가치증대 또는 효율성의 증대
-주어진 제도하에서 개발가능한 범위가 결정되고,이를 최대한 적용,개발함으로써 활용
의 가능성을 극대화하여 자산가치를 증대시키는 것이 부동산개발에 따른 경제성과 유
용성을 높이는 것
□ 개발과 환경보존의 조화>환경친화적 개발
: 비효율적으로 이용되고 있는 죽어있는 부동산을 미래지향적으로 개발하여 실효성을 높이고 부가가치를 창출하여 생명력을 부여하는 과정>부동산개발사업의 역할이자 핵 심 매력
2.부동산개발사업의 현황과 과제
(1)부동산개발사업의 목적
1)효용도의 극대화에 따른 부가가치의 창출이라는 경제성
2)지역의 균형개발이라는 지역성
3)시세차익보다는 높은 개발이익이라는 수익성
(2)부동산개발사업의 현황
1)최근 부동산시장의 변화
①소유보다는 이용개념의 중시
②불필요한 보유와 거래에 대한 중과세>소유자체가 부담으로 작용하는 시대
2)부동산을 소유하고만 있기에는 오히려 부담이 되는 현실에서 가장 바람직한 방법은
개발을 통한 가치 창출
(3)부동산개발사업의 과제
1)시시각각으로 변화하는 시장의 구조와 여건에 대응>미래에 대한 예측,수요판단의
능력 제고
2)부동산개발영역의 확대>부동산개발의 시대 도래
3)부동산개발과 관련하여 부동산거래,부동산금융,부동산평가,부동산컨설팅,부동산관리,
부동산서비스등의 분야가 확대되고 성장할 것>상호 유기적 관계 형성