이나 목장 등은 주로 지역 사회적 수준이나 지역적 수준에서 분석되나, 대규모의 아파트단지, 공업단지, 대규모의 쇼핑센터, 국유지공유지에 대한 시장지역의 범위는 지역적국가적, 경우에 따라서는 국제적 수준까지 이를 수가 있다.
3. 부동산 가치에 영향을 주는 힘 분석 (가격형성요인 분석)
1) 부동산 가치에 영향을 미치는 제 요인을 수집 분석하는 것으로 사회적, 경제적, 행정적 요인을 분석하며 각종 평가 원리를 적용한다.
2) 과거, 현재 자료를 분석하여 시장의 추세를 파악하는 추세분석(trend analysis)도 유용한 분석수단이다. 이때 추세를 야기 시키는 원인과 그것이 부동산 가치에 미치는 영향을 파악해야 한다.
Ⅲ. 시장지역분석 대상
1. 인근지역
대상 부동산이 속한 지역으로 대상부동산과 용도적ㆍ기능적 동질성을 갖고, 대상 부동산이 속한 지역내 다른 부동산과 상호 대체ㆍ경쟁관계를 통해 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역범위를 말한다. 이러한 인근지역은 항상 변화하고, Life cycle을 갖는다.
2. 유사지역 및 동일수급권
유사지역이란 대상부동산과 용도적ㆍ기능적으로 유사한 기능을 갖는 지역을 말한다. 동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하며 가격형성에 영향을 미치는 사례부동산이 존재하는 범위로 광역적 범위를 말한다. 다만 동일수급권은 택지ㆍ농지ㆍ임지 등에 따라 각각의 범위를 달리한다.
Ⅳ. 시장지역분석의 내용
1. 개요
1) 일단 분석 대상이 되는 적절한 수준의 시장지역이 획정되면, 평가사는 대상 부동산의 시장가치에 영향을 줄 수 있는 자료를 수집하고, 각종 평가 원리를 적용하여 부동산 가치에 어떠한 영향을 미치는지 분석한다.
2) 분석의 자료에는 물리적사회적경제적요인 및 정부서비스에 관한 자료 등이 포함된다.
3) 대상 부동산의 시장지역의 공간적 수준에도 불구하고 국제적, 전국적 수준의 영향은 다른 부동산에도 같은 영향을 미치는 바, 지역 사회적 수준 및 근린수준 분석이 중요하다.
2. 지역 사회적 수준
(1) 물리적 요인
부동산 가치에 영향을 주는 환경적 힘을 형성하는 요인으로서, 자연환경과 인공 환경으로 구성된다. 평가사는 수많은 물리적 요인 중에서, 특히 부동산 가치에 영향을 미치는 요인들 즉, 지형, 기후 교통 등과 같은 요인을 집중분석한다. (기후, 교통, 토양, 배수, 경관 등)
(2) 정부서비스
부동산 평가 시 특히 유의해야할 정부서비스로는 편익시설, 공공서비스시설, 교육시설, 그리고 토지이용규제가 있는데, 이는 주거용 부동산을 평가할 때 특히 중요성을 지니다.
(3) 사회적 요인
지역사회의 인구특성과 변화추세를 정확히 파악하는 것은, 다른 요인들을 추계하고, 변화를 예측하고 해석하는데 많은 도움을 준다.
평가사는 지역사회의 인구에 대하여 ①현재 인구의 구조적 특성, ②과거의 인구추세, ③미래인구의 예측, ④과거 인구변화에 대한 다른 지역사회와의 차이점을 유의 깊게 파악하고 있을 필요성이 있는데, 가장 중요한 것은 미래인구에 대한 예측이다.
일반적으로 평가사들은 과거와 현재의 인구추세를 분석하여, 지역사회의 미래 인구를 추계하며, 경쟁 대상이 되는 다른 지역사회와의 비교에 의해 더 정확하게 파악될 수 있다.
(4) 경제적 요인
1) 부동산의 수요와 공급
① 평가사는 시장지역의 부동산의 수요와 공급을 파악하고, 이것이 예견되는 미래의 수요와 공급을 충족할 수 있는지 분석해야 한다.
② 수요적 측면에서는 지역사회의 경제기반, 고용과 임금수준, 산업의 성장속도, 물가수준, 금융비용, 금융의 유용성 등을,
③ 공급적 측면에서는 가용부동산의 재고량, 건축 중인 부동산, 계획예정인 개발사업, 공실률과 점유율, 기존 부동산의 가격과 임대료수준, 건축비용 등을 고찰한다.
2) 경제기반분석
① 경제기반이란 그 지역사회의 주된 산업으로서 경계선 바깥으로 재화나 용역을 수출하는 활동을 가리킨다. 지역사회의 부동산의 가치는 경제기반산업의 경기와 밀접한 관련성이 있기 때문에 평가사는 이 같은 관계를 정확하게 파악하고 있을 필요가 있다.
② 지역사회의 고용, 소득, 소비 기타 외적요인 등에 대한 추세와 전망은 경제 분석에서 요구되는 기본적인 사항들이다.
3. 근린분석의 내용
(1) 근린지역의 의의
근린지역이란 토지 이용이 매우 동질적인 소규모 사회로서 근린의 정체성이 유지될 수 있는 공간적 범위를 의미한다. 근린지역에서는 근린의 제 특성이 대상 부동산 가치에 어떤 영향을 미치나 지역, 개별 분석, 근린분석, 부동산 분석 등이 행해진다.
(2) 물리적 특성 : 지형, 접근성, 물리적 양태(도로, 보도, 배수로, 택지 등의 물리적 배열 상태.)
(3) 사회적 특성 : 주거의 분리(주민의 소득, 직업, 나이, 교육수준에 따라 분리), 가구의 특성, 주민의 부응.
(4) 경제적 특성 : 소득, 고용, 직업.
(5) 행정적 특성 : 편익시설, 공공서비스, 토지이용 규제, 세금.
Ⅴ. 시장성 분석(marketability analysis)
1. 의의
1) 시장성 분석이란, 가격, 질, 위치 그리고 제 특성의 측면에서, 대상 부동산의 시장에서의 경쟁적 입지를 확인하고 분석하는 것을 말한다.
2) 이는 시장분석의 중요한 항목 중의 하나로서, 시장성 분석에서는 현재와 미래의 대상 부동산에 대한 『수요공급분석』과 흡수율분석(absorption rate analysis)이 중요한 의미를 갖는다.
2. 내용
1) 개발업자에게는 개발된 부동산이 시장에서 팔려나갈 수 있는가의 측면이(흡수율분석),
2) 투자자에게는 대상 부동산의 소득창출능력이 어떠한가하는 측면이(경제성분석) 분석의 주된 관심사가 된다.
3. 분석도구
1) 시장성 분석에서는 현재와 미래의 대상 부동산에 대한 수요공급분석과 흡수율분석이 중요한 의미를 지닌다.
2) 흡수율이란 시장에 공급된 특정 부동산이 일정한 시간동안 매도되는 비율을 말한다.
Ⅵ. 결론
분석대상이 되는 시장지역의 크기나 공간적 수준은 부동산의 유형, 성격, 규모 등에 따라 다르므로 평가사는 그 범위를 판단할 수 있는 판단력과 전문성 및 현장감각의 습득이 요구된다.