분양가가 높아 논란이 되었다는 것을 알았기 때문에 공짜마케팅을 도입한 것이다. 계약금5%, 중도금 40% 전액 무이자 융자, 잔금 55%로 변경한 것은 분양가 때문에 고민하던 사람들의 눈길을 잡기에 충분했고, 또한 여러가지 옵션 사항들을 무상으로 시공해 주는데 비해, 이 정도의 분양가는 ‘다른 아파트들에 비해 비싼 것이 아니다’라고 느끼게 해 주었다. 그리고 오랫동안 꾸준히 브랜드 마케팅과 감각 마케팅을 적절히 활용한 결과, 장기적으로 좋은 결과를 가져왔다고 볼 수 있다. 자이를 떠올렸을때 잘 사는 사람들, 고급스러운 이미지를 사람들에게 심어주어 자이에 사는 사람들에게 '나는 다른 사람들과는 다른 차별화된 곳에서 산다'라는 자이에 대한 자부심을 심어주도록 한 것이다.
아래 제시한 신천 자이 SWOT분석을 보면, 신천 자이의 약점과 위험을 알 수 있다. 시장의 변화를 읽고 빠르게 대처하여 미분양 사태를 막은 묵동 자이와 달리, 신천 자이는 자신이 직면한 약점과 위험을 제대로 극복하지 못했다. 신천지역이 가진 지리적, 사회환경적 장점 또한 제대로 활용하지 못하였다. 단지 브랜드 이미지와 대규모 공사라는 이점을 가지고 공사를 함으로써 사람들의 시선을 집중시키는 데는 성공하였지만, 호응을 얻지 못하였다.
<신천 자이 SWOT분석>
S (강점)
W (약점)
O (기회)
· 동구 서남부권으로 동구 중심지와 가장 가까이 위치하고 있고, 향후 인근지역 재개발, 재건축을 통한 新 주거타운 형성에 대한 기대가 높으며, 신암 뉴타운과 동대구역세권 개발지역의 배후 주거 단지로써 주목 받는 지역임
· 교통여건이 유리함 → 신천역 도보 10분. 신천동로, 신천대로, 신암로가 바로 인접해 있어 대구 중심가 및 외곽과의 접근성이 우수
· 편의시설 → 칠성시장, 평화시장, 동대구시장과 롯데백화점, 칠성홈플러스, 만촌이마트 등의 쇼핑시설 및 파티마병원, 경북대의대병원
· 교육여건 → 동신초, 신암중, 아양중, 청구중.고, 영진전문대, 경북대학교 인접 + 고교 1곳 신설 예정
· 대구시 투기과열지구 전면해제로 전매제한이 없음 → 실수요 및 투자가치 양면에서 충분한 가치가 있음
· 자이 브랜드 가치 + 기술적 노하우 → 지상주차장 최소화를 통한 쾌적한 환경 확보, 자이안센터(커뮤니티공간)건설 및 첨단 홈네트워크 시스템.
· 대구는 우리나라 6대 광역시중에서 면적은 세번째로 크나, 부산이나 대전에 비해 발달규모가 작다. 또한 동구는 대구 외곽지역에 속하기 때문에 인구 수가 적다. → 발전 가능성 및 잠재력이 높으나 위험성이 높다.
· 동구에는 상대적으로 문화 시설이 많지 않다. 문화 시설이 발달하지 않고 있다는 것은 그만큼 사람들의 밀집 장소가 아니라는 뜻이 된다.
T (위험)
· 신천 자이 일대가 비행안전 5, 6구역에 포함됨 + 공군비행장 K-2가 주변에 위치함 → 건축물 높이 제한(아파트 최고높이 15층~20층)
→ 자이의 건축노하우 및 축적된 기술로 환경적 제약을 충분히 극복할 수 있다.
· 부동산 시장의 침체 → 부동산 경기의 침체는 수도권보다 상대적으로 지방에 더 큰 영향을 미침
· 유가 및 철근 가격의 상승
· 동구에는 대구 국제 공항이 있어 비행기 소음이 심해 주민들의 반발이 심하다.
· 일부 주민의 반대(적은 보상금 우려)
· 단독주택에 살던 사람들은 아파트 이주에 대해 거북하게 생각함.
3. 나가기
(1) 묵동 자이의 발전방향 및 신천 자이의 보완방향
자이브랜드를 가지고 있는 고급이미지를 지킬 필요가 있다. 실제로 프리미엄아파트의 고객층인 상류층 이상이 중랑구로 유입이 되려면 미개발지라는 중랑구의 이미지가 개선될 필요도 있다. 또한 현재 부동산 시장이 많이 죽은 것을 간과하여 값비싼 프리미엄 아파트만을 공급할 경우 그 실패가능성이 높지 않을까 하는 우려가 된다. 또한 묵동자이아파트의 경우 주상복합으로 상가분양을 남겨높고 있는데, 이때 입주하게되는 상가에 따라서 아파트의 가치가 달라질 것이다.
동구가 계속적으로 발전하고 있는 지역이라고는 하지만, 대구에서 외곽지역임을 감안하여 세대수를 줄이는 것이 좋겠다. 그리고, 분양률이 낮은 이유는 고객들의 만족을 이끌어내지 못했다는 것에 있으므로 고객들이 원하는 것을 조사하기 위해 설문 조사를 실시해야한다. 동구 주민들이 선호하는 주택 경향과 주택을 선택할 때 어떤 것을 최우선으로 생각하는지 꼼꼼하게 조사해야한다. 또한, 다른 성공한 자이의 사례들을 살펴보았을 때, 그 자이만의 특별한 색깔이 필요하다. 다른 자이들과는 또 다른 신천자이만의 특징을 내세울 수 있는 마케팅을 연구해야 할 것이다.
(2) 마치면서
부동산개발이라는 것은 단순하게 부동산 매매와는 다르게 한 번에 다수의 고객들을 만족시켜야하는 활동이다. 그 때문에 기업들 간의 경쟁도 치열하고 고려해야하는 포인트도 수 없이 많다. 점차 다양해지는 고객들의 니즈는 그 개성이 뚜렷해지고 있고 기업들로서는 그 니즈를 충족시키는게 여간 힘든 일이 아닐 것이다. 최근 열심히 TV광고를 하고 있는 수원 sk sky view의 + 공간 역시 다양한 고객의 니즈를 고객 스스로 채워나갈 수 있도록 하는 마케팅 중의 하나일 것이다. 더욱이 주택 공급률이 110%를 바라보는 시점에서 아파트 개발이 성공하기 위해서는 차별화가 절실하게 필요한 때이다. 지금껏 살펴본 묵동 자이 아파트는 초반에 부진했던 성적을 극적으로 끌어올린 사례라고 할 수 있다. 주택개발은 사라질 수 없는 산업이다. 그러나 현 상황에서 주택공급시장은 줄어들 것이라는 예상이 적합할 것이다. 묵동자이의 경우 지금까지 자이아파트가 쌓아온 이미지와 그때그때 상황에 맞는 전략적 마케팅이 성공으로 이끌었다는 분석을 한다. 이와 같은 사례는 앞으로의 주택공급시장의 모습 그리고 앞으로 구사해야 할 전략을 다시 한번 생각하게 해준다.
4. 참조 자료 및 사이트
1. XI관련 뉴스기사 참조
www.naver.com
www.google.co.kr
2. 네이버 부동산
http://land.naver.com
3. XI 공식 홈페이지
XI 홈페이지 http://www.xi.co.kr/
묵동 XI 프라자 http://www.mookdongxiplaza.co.kr/