기 힘들다.
이와 같이 현행 부가가치세법상 재화의 공급에 해당한다고 볼 수밖에 없지만, 실질적으로는 재화의 공급으로 보기에는 무리가 있다고 할 것이다. 따라서 주택재개발조합 또는 주택재건축조합이 조합원에게 공급하는 것은 부가가치세의 과세대상에 해당하지 않음을 부가가치세법에 명문으로 규정하는 것이 타당하다. 즉, 재개발조합 등이 조합원에 공급하는 것을 부가가치세법상 면세대상으로 규정하는 입법적인 보완이 필요하다. 이와 같이 조합원에 대한 공급에 대하여 부가가치세법에서 면세대상으로 규정하게 되면, 앞의 조세특례제한법상의 규정은 불필요하기 때문에 삭제하여야 할 것이다. 이 규정 중에서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물의 범위에 관하여 해석상 논란이 있다. 법문대로 엄격하게 해석한다면 주택재건축정비사업조합이 조합원에게 공급하는 정비사업 시행으로 건설된 토지 및 건축물은 공동주택이지만 그 공동주택 중 당초 출자한 토지가격 내에서만 재화의 공급에서 제외하고, 그 나머지 부분에는 과세한다고 해석될 수 있지만, 현실적으로 합리성을 결여한 입법이라고 할 것이다. 따라서 관리처분에 따라 조합원에게 공급되는 주택 전체에 대해서 부가가치세의 과세대상에서 제외하는 것이 타당할 것이다.
Ⅳ. 결 론
주택의 재개발 또는 재건축사업은 당해 조합과 조합원 모두에게 매우 복잡한 조세문제를 야기하고 있다. 이러한 조세문제 중에서 양도소득세와 소득세법인세 및 부가가치세에 한정하여 현행 제도의 문제점과 개선방안을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 정비사업조합의 조합원이 정비사업조합에 건축물 및 그 부속토지를 현물출자하고 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 등은 소득세법 제88조 제２항의 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에 해당하여 양도에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다.
둘째, 조합원입주권은 양도소득세의 과세대상에 해당한다. 여기서 문제되는 것은 조합원입주권을 부동산으로 볼 것인지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 것인지의 여부이다. 왜냐하면, 부동산인지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리인지에 따라서 장기보유특별공제의 적용대상 및 세율의 적용 등이 서로 상이하여, 결과적으로 양도소득세의 부담이 달라지기 때문이다. 이 경우 조합원입주권으로 변환되는 때는 관리처분계획의 인가가 있을 때로 보아야 하며, 이러한 조합원입주권은 이전고시에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 부동산으로 변환된다고 보는 것이 타당하다.
셋째, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 아파트분양권을 양도하는 경우에는 당해 아파트분양권은 1세대 1주택과 그 부수토지를 양도한 것으로 간주하여 보유기간의 요건을 갖추면 당해 양도는 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세를 비과세 하는 것이 타당하다.
넷째, 재건축부담금과 양도소득세의 이중과세의 문제가 있기 때문에 이를 합리적으로 조정하여야 하는데, 단기적으로는 세액공제를 하고, 장기적으로는 재건축부담금을 폐지하는 것이 바람직할 것이다.
다섯째, 조합원입주권이 주택으로 의제되는 경우에 장기보유특별공제의 적용에 있어서도 주택으로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지의 여부가 문제인데, 장기보유특별공제를 허용하는 것이 바람직하다.
여섯째, 현행 양도소득세 세율구조는 기본적으로 너무 높게 설정되어 있다.
즉, 다주택 보유자 등에 대한 중과세제도는 여러 가지 면에서 위헌의 소지를 안고 있기 때문에 이러한 자산에 대한 중과세율제도는 폐지하는 방향으로 개선이 이루어지고, 양도소득세의 경우에는 기본적으로 중과세율제도는 폐지하고, 모든 자산에 대하여 초과누진세율구조로 변경하는 것이 타당하다.
일곱 번째, 주택재건축정비사업조합이 일반분양 수입금액에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라서 배분하여 각 조합원이 부담하여야 할 건축비에 충당하는 경우에 각 조합원이 획득한 것이 소득세의 과세대상에 해당하는지의 여부가 문제인데, 이에 대하여 판례는 배당소득에 해당한다고 보고 있다. 그러나 이와 같이 배당소득으로 해석하게 되면, 양도소득세와 중복 과세되는 결과를 초래하게 되어 불합리하게 된다. 따라서 소득세를 과세하지 않는 방향으로 개정되어야 할 것이다.
여덟 번째, 정비사업조합은 실질적으로 조합원들의 공동사업과 동일하기 때문에 세법에서 조합으로 의제하여 법인세를 과세하지 않고, 소득세법상 양도소득세로 과세하는 것이 타당할 것이다. 이와 같이 법인세를 과세하지 않으면 정비사업조합에 대한 조세특례제한법상 규정도 불필요하기 때문에 조세법을 단순하게 할뿐만 아니라 해석상 논란도 발생하지 않을 것이다.
마지막으로, 현행 부가가치세법의 해석상 정비사업조합이 조합원에게 주택을 공급하는 것은 재화의 공급에 해당한다고 해석할 수밖에 없다. 즉, 현행 부가가치세는 법에 면세대상으로 규정되어 있지 않는 경우에는 과세되는 일반소비세이기 때문에 정비사업조합이 조합원에게 공급하는 것도 재화의 공급에 해당한다고 보아야 할 것이다. 그러나 실질적으로는 재화의 공급으로 보기에 재개발재건축 관련 조세법상 쟁점과 정책과제는 무리가 있기 때문에 재개발조합 등이 조합원에 공급하는 것을 부가가치세법상 면세대상으로 규정하는 입법적인 보완이 필요하다.
참고문헌
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