질 수 있다. 이는 부동산 뿐 아니라 지역이나 도시 등이 성장하는 요인이 되므로, 부동산시장 참여자에게 영향을 미칠 수 있다. 또한 부동산의 유용성이 높아지므로, 부동산을 이용하는 양과 질이 향상되어 자원을 효율적으로 이용할 수 있게 된다. 이는 사회 전체의 이익으로 이어지며, 장기적으로 사회적 효용을 높인다는 의미가 있다.
4. 부동산시장의 특성
부동산시장은 다음과 같은 특성을 가진다. 첫 번째, 추상적 시장과 구체적 시장의 성질을 함께 가진다는 점이다. 부동산은 부동성을 가지기 때문에 부동산시장은 구체적 장소가 없는 추상적 시장의 형태를 가진다. 자산시장과 같은 형태로, 실물이 아닌 부동산에 대한 권리를 거래하는 것이다. 반면 부동산시장의 부동성은 부동산시장을 구체적 시장으로 형성하기도 한다. 부동산시장은 특정 지역의 부동산에 대한 거래를 형성하게 되는데, 이로 인하여 지역적 시장이 형성되는 구체적 시장이라는 특성을 가지게 된다. 즉, 부동산시장은 추상적 시장이자 구체적 시장의 성질을 함께 가지고 있으며, 이는 부동산의 복합적 성질로 인한 것으로 이해할 수 있다.
두 번째, 국지적 시장을 형성한다는 점이다. 이는 부동산의 부동성으로 인한 특성이다. 부동산시장은 부분별 부동산시장의 하위시장으로 지역별 부분시장이 형성된다. 일반적으로 부동산 거래가 지역에 따라 구분되기도 하고, 지역별 부동산시장에 따라 수요와 공급이 다르게 나타나기 때문이다. 예를 들어, 우리나라의 경우 서울과 같은 수도권 지역에서도 다양한 요인에 따라 수요와 공급이 지역별로 다르게 나타나는데, 이러한 특징 때문에 부동산시장이 지역별로 구분되고 있다. 또한 이러한 특징은 지역시장별 수요와 공급에 영향을 미치며, 초과공급 및 초과수요를 유발하게 되므로 지역 간 불균형을 심화시킬 수 있다. 우리나라의 서울지역 내에서도 특정 지역의 부동산 가격이 높은 이유는 지역시장별 특성에 따라 초과수요가 발생하기 때문이다. 이처럼 부동산의 경우, 용도나 성질이 유사하다 하더라도 지역시장에 따라서 가격이 다르게 나타나게 된다.
세 번째, 개별성을 가진다는 점이다. 부동산은 일반적인 상품과 달리 표준화가 이루어지기 어렵다는 특징이 있다. 부동산의 위치나 형질, 용도 등이 다를 뿐 아니라, 매수자와 매도자의 협상에 따라 가격이 결정되기 때문이다. 따라서 일물일가의 법칙적용에서 배제되며, 이는 부동산시장이 불완전경쟁시장으로 발전하는 요인이 된다. 또한 부동산시장의 거래는 비공개성을 가진다. 이는 거래가격이나 거래조건 등을 공개하지 않는 관행으로 인해 발생하며, 부동산거래에 대한 정보수집을 저해하고 거래비용을 높이는 요인이 된다. 법이나 제도 등을 통해 부동산거래에 대한 공시를 강화하더라도, 개인 간 이루어지는 부동산 거래의 구체적 정보를 확인하는 것은 어렵기 때문에 거래의 비공개성이 부동산의 개별성을 심화시키는 요인이 된다. 이외에도 부동산시장은 유통조직을 가지고 있지 못하기 때문에 공급과 수요를 통제하기 어렵고, 이는 부동산의 개별성을 강화하는 요인이 된다.
네 번째, 수급조절이 어렵다는 특징이 있다. 부동산의 공급을 위해서는 다양한 절차 및 시간, 비용이 발생한다. 건설을 위한 토지를 확보해야 하고, 건설을 위한 투자 및 인력 투입, 건설기간 등이 필요하므로, 즉각적인 공급이 이루어지기 어려워진다. 이러한 특징 때문에 수요가 증가하는 경우 초과수요가 발생할 가능성이 높고, 이는 단기적 가격 인상과 왜곡으로 이어질 수 있다. 반대로 공급이 이루어지는 과정에서 수요가 감소하는 경우, 초과 공급으로 이어지고 부동산가격이 감소하거나 부동산시장이 쇠퇴하는 문제가 나타날 수 있다. 이처럼 부동산시장은 수요와 공급을 조절하는 것이 어렵고, 불균형적인 형태가 나타나는 특징이 있다.
다섯 번째, 정부의 개입이 이루어진다는 특징이 있다. 부동산시장은 부동산정책이나 법과 제도 등으로 인하여 규제가 이루어질 가능성이 높고, 이러한 규제로 인해 부동산시장의 불완전성이 심화될 수 있다. 지나친 개입은 부동산 가격을 왜곡시키고 시장의 조절기능을 저하시킬 수 있으며, 이로 인해 부동산의 변동이 유발되기도 한다. 대표적으로 특정 지역에 대한 부동산 거래를 제한하거나, 대출 등을 규제하는 방식이 있으며, 이는 부동산시장의 변동에 영향을 미칠 수 있다.
여섯 번째, 유동성이 낮고 투자의 고정성이 발생한다는 특징이 있다. 부동산은 거래가 쉽게 이루어지지 않기 때문에 단기 거래가 어렵고, 이로 인해 투자의 고정성이 발생한다. 또한 환금성도 낮은 편이다. 부동산 거래의 경우, 매수자와 매도자의 제안이 일치하는 경우 거래가 발생하므로, 투자 자본을 회수하는데 상당한 기간이 소요될 수 있다. 다만 부동산에 대한 수요 및 공급에 따라서는 유동성이 충분히 보장되는 경우도 있다.
일곱 번째, 정보의 비대칭성이 나타난다는 특징이 있다. 부동산시장의 거래는 매수자와 매도자 간 이루어지는 거래이다. 따라서 이러한 거래에 대한 정보가 부족하고, 정보의 비대칭성으로 부동산시장 참여자의 비효율적 자원배분이 이루어지게 된다. 과도한 정보의 비대칭성은 시장 실패로 이어질 수 있고, 가격 왜곡이나 부동산 변동을 유발하게 된다. 따라서 정부는 부동산정책이나 부동산법제 등을 통하여 부동산시장에 개입하게 되고, 이는 시장의 조절기능을 저하시키게 된다. 즉, 부동산시장의 정보 비대칭성으로 인하여 정부의 개입이 필요해지고, 이는 부동산시장을 왜곡시키는 요인으로 작용하게 된다.
이처럼 부동산시장은 일반적인 시장과 다른 특성을 가지고 있다. 부동산상품의 특성으로 인하여 거래가 쉽게 이루어지지 않고, 개별성으로 인하여 상품가격이 표준화되기 어렵다는 점에서 불완전경쟁시장을 형성하게 된다. 또한 정보의 비대칭성으로 인해 가격왜곡이 발생하기 쉽고, 자원의 비효율적 배분이 이루어지는 경우가 많아 정부의 개입이 필수적으로 이루어지게 된다. 이러한 부동산시장의 특성과 기능을 고려하여 부동산정책 및 부동산법제가 발전해야 할 것으로 본다.
Ⅲ. 참고문헌
홍진선, 「부동산학개론」, 박문각출판, 2022.
강병기, 「부동산투자 및 시장분석론」, 법문사, 2011.
심형석, 「부동산학의 이해」, 두양사, 2010.