자나 빌딩정보의 공유를 통해서 시장 전체의 규모가 증대되고 수요자와 공급자 모두 잉여가 종전보다 많이 발생할 수 있음을 확인할 수 있다.
그렇다면 정보공유로 인한 시장창출의 규모는 어느 정도가 되는지 조금 더 구체적으로 살펴보도록 하겠다. 구체적 시장창출의 규모 산정을 위해서는 먼저 공실률의 파악에서 출발한다. 현재 오피스 빌딩의 공실률이 2004년 이후로 약 5% 정도를 유지하다가 2005년 들어서 5.5%에 육박하고 있다. 이는 2003년까지 자연 공실률 2.5%를 유지하던 때와 비교하면 급격히 악화된 수치이고 이는 오피스 빌딩 임대차 시장의 위축 정도를 말해준다. 이제까지 살펴본 바와 같이 수요자와 빌딩의 정보가 투명하게 공유하면 공급측면의 효율성과 결합한 수요자의 이전 포기 사례의 감소와 탐색기간과 탐색비용 등의 감소로 이전 의사결정의 용이해져 오피스 빌딩의 수요가 증대되고 이에 따라 거래량도 증가할 것이다. 분명 거래량의 증가분에 해당하는 부분은 공실률의 감소로 이어질 것이고 이러한 감소분의 크기는 궁극에는 자연공실률(2-3%) 수준으로 수렴하는 형태로 나타날 것임을 쉽게 예상할 수 있다. 즉 현재 공실률 5.5%에서 자연공실률 2.5%만큼의 차이가 증가된 거래량이 될 것이며 그 수익규모는 3%정도의 거래증가분에 대한 수수료의 규모로 파악할 수 있을 것이다.
<서울시 오피스 시장의 자산가치 및 임대시장 규모-2003년>
표에서 보듯이 서울시 오피스 임대 빌딩의 가치는 279,652억 원이다. 여기서 거래증가가 차지하는 규모는 공실률의 감소분 3%가 되고 수수료율을 1%로 산정한다면 임대대행사업의 규모는 279,652억 원×0.03×0.01=약 84억 원임을 알 수 있다. 여기에 임차대행사업의 규모가 통상 임대대행사업의 50%수준으로 파악되므로 총 임대차대행사업의 시장창출 수익규모는 126억 원 정도가 됨을 알 수 있다. 물론 이는 자연공실률 수준에 도달까지의 수익규모이고 이후 안정세에 접어들면 어느 정도 수익이 일정해지겠지만 2003년 기준 동년 서울시 오피스 빌딩 임대대행사업의 규모가 100억 원, 임차대행사업의 규모가 50억 원. 총 임대차대행사업의 규모가 150억 원 정도(자료 : 한국화재보험협회 및 (주)신영에셋)임을 감안할 때 실로 막대한 수익규모임을 알 수 있다. 게다가 임대차가 활성화되면 자산관리나 투자자문, 인테리어, 리모델링, 매입매각 등의 관련 업무도 활성화 될 것이므로 그 파생수익의 규모는 더 크다고 하겠다.
Ⅳ. 결론
이제까지 우리는 경쟁이 시장을 작동하는 유일하고 합리적인 도구라고 생각해 왔으며 이러한 경쟁에서 우위를 점하는 것이 수익을 내고 생존할 수 있는 방법으로 맹신해왔다. 하지만 위에서 살펴본 바와 같이 경쟁이라는 도구가 작동하는 시장이 점점 폐쇄적이 되어가고 수익성이 악화되고 시장의 교란이나 실패가 발생하는 과정을 볼 수 있었다. 이러한 현상은 경제의 네트워크화에 기인한다고 볼 수 있다. 시장에서 경쟁이 합리적 도구라는 인식하에서 경쟁이 작동하지 않는 블루오션시장을 발견한다는 것은 인식의 전환 없이는 참으로 어렵다. 그래서 블루오션전략의 성공실현사례로 손꼽히던 미샤나 딤채, 비타500등도 현재는 치열한 레드오션에 직면해 있는 지도 모른다. 진정한 블루오션시장의 발견은 경제의 네트워크화를 이해하고, 기존의 경쟁이 작동하는 시장원리에서 과감히 탈피하여 경쟁이 아닌 협력이 작동하는 시장으로 진입하면 가능할 것이다. 협력을 위해서는 자신의 핵심역량을 공유해야 함은 말할 나위도 없다. 하지만 이러한 공유를 통한 협력에도 과제는 있다. 협력은 혼자서 하는 것이 아니기 때문이다. 어느 한 쪽이 기존 경쟁의 구태를 벗지 못한다면 협력은 소원한 일이 된다. 본보고서는 오피스 빌딩 임대차 시장에서의 블루오션을 제시해 보았다. 오피스 빌딩 임대차 시장은 물리적인 빌딩이 거래되는 시장이기보다는 수요자의 정보나 빌딩의 정보 등 유형재가 아닌 무형재가 거래되는 시장이다. 이러한 연유로 기존 유형재 시장에 통용되던 경쟁의 방식보다는 공유를 통한 협력의 방식으로 운영될 때 시장의 효율성을 달성할 수 있음을 발견하였다. 지식집약적인 경제로 급격하게 탈바꿈되면서 유형재도 무형의 요소가 상당 부분 개입하여 가치를 창출하고 있다. 이러한 상황에서 더 큰 가치의 창출은 집합적인 형태에서 가능하며 이를 위해서는 공유와 협력의 방식이 절실하다. 경제 각 부문에서, 나아가 국가 전체에서 경제의 네트워크 시대에 집합적인 가치 창출의 효과를 인식하고 블루오션의 개념을 이해해, 기존의 경쟁에 의존한 발상에서 탈피하여 다양한 분야에서 컨소시엄, 클러스터 등의 구성을 통한 핵심역량의 공유를 통해 협력한다면 우리 경제가 한 단계 도약할 수 있는 좋은 계기가 될 수 있을 것이다.
Ⅴ.참고자료
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