아니다. 경제가 성장하여 부동산 가격이 상승하기도 하지만 부동산 가격이 상승해서 경제가 성장하기도 한다. 반대로 부동산 가격의 하락이 경제둔화의 원인이 되기도 한다.
미국은 2001년부터 IT버블 붕괴 등으로 인한 경기둔화 때문에 저금리 기조를 유지했다. 금리가 떨어지면 낮은 이자로 모기지를 받을 수 있기 때문에 주택수요가 증가했다. 이러한 주택수요의 증가로 미국 주택 시장은 1997년 이래 2006년까지 호황을 누렸다.
주택가격이 상승하면 자산가치의 상승효과로 가계의 소비가 늘어난다. 같은 자산이라도 부동산 가격 상승이 가계소비에 미치는 영향은 주가 상승보다 훨씬 크다. 가계 소비가 증가하자 미국의 경기는 회복됐고 최근까지 호황을 누렸다. 증시도 함께 상승했다. 그러나 경기가 과열 조짐을 보이자 FRB (연방준비제도이사회) 공개시장위원회(FOMC)는 2004년부터 2006년까지 17 차례에 걸쳐 금리를 인상, 4.25%까지 올렸다. 이에 따라 미국의 주택가격은 하락세로 돌아섰다.
주택가격이 하락하면 가계 소비는 감소하고 경제가 둔화되어 증시도 하락한다. 그런데 최근 미국 증시가 상승하고 있는 것은 주택가격의 급락 가능성이 적고 경제가 성장을 지속할 것이라는 기대감 때문이다.
1980년대 중반부터 1990년대 초에 걸친 일본의 상황은 경제성장이 부동산 가격의 상승을 유발하고 다시 부동산 가격의 하락이 경기침체를 가져온 대표적 사례이다. 1980년대 말 경기호황으로 일본의 주가가 급등했다. 경기호황으로 기업의 실적과 가계 소득이 증가하고 엔고로 인한 경기둔화를 막기 위하여 일본 정부가 저금리 정책을 유지하자 부동산 가격 역시 폭등했다. 자산 가치 상승효과로 인한 소비 증가로 경제는 더욱 호황을 누렸고 이에 따라 증시와 부동산 가격도 다시 상승했다. 1989년 부동산 가격이 지나치게 올라 국민들의 불만이 깊어지자 일본 정부는 부동산 가격을 안정시키기 위해 부동산 대출을 규제하고 금리인상을 단행했다. 1989년 5월부터 1990년 8월까지 1년여 동안 금리를 3.5%나 인상했고 증시와 부동산 가격은 차례로 폭락했다. 이후 일본 경제는 10년 이상 장기침체에 빠지게 된다. 최근 저금리와 함께 일본의 경기회복이 가시화 되면서 일본 증시가 작년 한 해 6.9% 상승했고 대도시의 요지에 한정된 현상이긴 하지만 부동산 가격도 다시 상승하고 있다. 긴자, 오사카 역세권의 경우 30%이상 지가가 상승했다.
각국의 증시와 부동산의 움직임을 예측하는 일은 쉽지 않다. 각 나라의 특수한 상황이 고려돼야 하기 때문이다. 그러나 여전히 계속되고 있는 세계 증시와 부동산 가격의 동반상승은 세계적 저금리 기조로 인한 유동성 증가와 경제 성장이 아직 끝나지 않았다는 것을 의미한다.
3. 주가변동이 부동산 시장에 미치는 영향
주식과 부동산은 직접적으로 연결되어 있지는 않지만, 두 자산 모두 경제 상황 및 금리와 밀접하게 연관되어 있다는 공통점이 있다.
또한 주가와 부동산가격은 시차를 두고 정(+)의 관계를 가진다는 것이 일반적인 견해이다. 두 자산 모두 시중 자금의 유동성과 금리하락으로 인한 채권가격상승에 따른 대체 투자안 으로서 제시되는 투자 자산들이다. 자산가치의 상승과 하락 등의 순환변동 되는 근본적 요인이 유사한 속성을 가지는 자산들인 것이다.
헌데 우리나라의 주식시장과 부동산시장은 주식시장의 불안정성과 부동산시장의 과열 현상으로 인해 별개의 움직임을 보이는 경우 가 많다. 물론 이러한 현상이 30년 이상의 초장기적 시장에서는 어떤 모습을 보일지는 모르지만 지금 현재 시점에서의 한국시장에서는 일반적 이론과는 상충되는 분석 결과가 도출되었다. 그 원인으로는 한국 주식시장의 저평가 현상과 대체 투자자산인 부동산의 투기과열 현상 등으로 유동성 증대로 인한 시중 부동자금이 부동산 투자에 집중되기 때문일 것 이다. 위험 대비 수익률이 높은 곳으로 자금이 몰리는 것은 물이 위에서(압력이 높은) 아래로(압력이 낮은) 떨어지는 것과 마찬가지의 당연한 현상일 수도 있다.
과거의 사례를 토대로 보면 주가상승은 경기호황으로 이어졌으며 이는 결국 부동산 가격의 상승을 유발하였다. 이론적으로 주가는 경기의 선행지표이고 부동산은 후행지표이기 때문이다. 그러나 우리나라의 경우 2000년 이후 꼭 그렇지만도 않은데 부동산이 주가에 후행하지 않고 동반 상승하거나 동반 하락하는 현상이 확연해 지고 있다. 부동산 시장의 정보 흐름이 빨라지면서 주가 및 경기 지표가 부동산 가격에 즉각 반영되고 있어서 이다. 따라서 주가 상승이 부동산 시장에 악재로 작용할 가능성은 낮다. 주가가 오르면 시중 부동자금 가운데 일부가 주식시장으로 이동할 가능성을 배제할 수는 없겠지만 사람들이 위험성을 가진 주식보다는 실물자산인 부동산을 선호하는 경향이 있어 대부분의 자금은 부동산 시장에 그대로 머무를 것이다.
또한 최근 몇 년간 부동산 시장은 정부의 강력한 부동산 정책에 따라 큰 영향을 받았으며 현 정부의 강한 규제에 의해 부동산 시장은 당분간 침체기에 머무를 것이다. 향후 대선이후 새로운 정권의 정책방향에 따라 부동산 시장은 움직이게 될 것이다.
◀▶ 참고 자료 및 Web Site ◀▶
주간조선
『주가 1500 시대의 재테크 - 글로벌 경제 』
2007. 4. 24 화요일자 기사
루티즈코리아 (www.rootiz.com)
『세계 부동산, 증시 동반상승』 2007. 04. 17 이기은 리서치 팀장(칼럼)
LG경제 연구원
『주가로 본 부동산경기 전망』1999. 05. 19 김성식
『주택가격 버블 가능성 진단』 2003년 10. 8 김성식
삼성 경제 연구소
『주택가격 급등의 영향과 대책』 2002. 9. 25 최희갑
『부동산 가격과 주가』, 대신경제연구소 김영익, 2003. 06,
한국은행 http://www.bok.or.kr/
『부동산가격 변동과 통화정책적 대응』(2006. 7) 강희돈
NAVER 블로그
http://blog.naver.com/pauder2/80012055356
http://blog.daum.net/trust1026/11733511
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