텔은 주 수요층이 사업가나 투자가이므로 실물 경기의 회복 없이는 수요가 뒷받침되지 않는다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 많은 타격을 받아 왔다. 상가는 경기하강의 영향을 직접적으로 받는 부문으로, 상가의 경우는 주택과는 달리 여유 자금이 없으면 투자가 어렵고 여유 자금이 있더라도 대부분 경매 시장을 찾게 된다. 수도권을 중심으로 상가는 아직 공급 과잉 상태로, 불황의 그늘을 벗기 힘들 것으로 예상된다. 일반 상가의 미분양 점포 비율은 현재 서울이 80%, 수도권 전체가 50%이다. 다만 일상 생활에 꼭 필요한 ‘생활밀착형’ 상가, 특히 대형 유통업체와 보완관계가 있는 상품을 취급하는 테마 상가는 예외이다.
Ⅵ. 주택·토지시장 전망
1. 거시경제 여건 및 부동산시장과의 관계
우리 경제는 금년 들어 수출 및 설비투자의 감소 등 성장세가 계속 둔화되다가 8월 이후 소비와 건설투자가 다소 회복세를 보이면서 제조업 생산이 개선 움직임을 나타내는 등 경기부진이 완화되는 모습이다. 9월중의 산업생산지수가 증가세로 반전하였고, 국내건설수주는 공공 및민간의 발주 증가로 3/4분기중 17%가 증가하여 2/4분기의 1.7%에 비하여 증가세가 크게 확대된다. 8월중 감소폭이 축소되었던 제조업 생산이 9～10월 평균 1.6% 증가로 돌아선 가운데, 소비자물가는 2/4분기중 5%를 초과하였으나 9월 이후 농산물가격의 안정에 힘입어 3%대로 둔화된다. 미 테러사건이 세계경제에 미치는 부정적 영향에도 불구하고 국내경기가 개선 움직임을 보인 것은 그동안의 금리인하 및 정부의 내수진작 대책의 효과가 나타나고 있는 것으로 판단된다. 11～12월에도 수출과 설비투자는 여전히 부진할 것으로 보이나 그동안의 거시경제정책 기조 완화, 특별소비세 인하 등에 힘입어 소비 및 건설투자의 개선 추세가 이어질 것으로 예상 되며 소비자물가는 전년(연평균 2.3% 상승)보다 오름세가 확대되어 1～11월중 전년동기대비 4.4% 상승하였으며 연평균 기준으로는 4.3% 상승 예상된다. 소비 및 건설투자가 꾸준히 증가하는 가운데 하반기 들어 수출과 설비투자도 점차 살아나 년간 GDP 성장률이 3.9%로 금년(2.8%로 예상)보다 높아질 것으로 전망되며, 경상수지는 측자폭이 50억달러로 금년보다 축소되고 소비자물가는 3.0%로 금년보다 상승률이 낮아질 전망
2. 주택·토지시장 전망
1) 주택수급 전망
정책지원 및 전세가격 상승으로 인한 자가수요의 증대와, 저금리와 주식시장 침체 및 주택가격 상승에 따른 여유자금의 유입으로 금년의 주택수요는 크게 증가하였으나 최근 들어 경기부진의 완화추세와 경기회복에 대한 국내외 투자자의 기대감으로 주식시장이 상승세를 타고 있으며, 이러한 분위기가 약간의 조정은 있겠지만 대체적으로 내년에도 지속될 것으로 전망된다. 따라서 경기회복 기대감에 따른 실수요는 어느 정도 증대하겠지만 유동성 장세에 의존했던 주택투자수요는 금년같은 활황세를 기대하기는 어려울 것이다. 한편 주택공급 측면을 살펴보면, 금년의 주택가격상승은 외환위기 이후의 주택건설물량 감소로 완공주택의 공급이 감소하였음에 일부 기인한다. 1997년 이전까지 연평균 60～70만호의 주택건설이 이루어지던 것이 1998년 이후 30～40만호로 감소되었다. 더욱이 경제위기로 인한 사업중단까지 감안하면 완공주택수는 이보다 더욱 적을 것이다. 연평균 주택 소요는 센서스 조사결과를 보면 과거 5년 동안 일반가구 기준으로 연평균 27만 가구가 증가하였는데, 멸실주택수를 18만호(주택재고의 1.8% 정도)로 본다면 신규주택 소요량은 45만호 정도가 될 것으로 보인다. 이에 따라 구체적인 영향폭은 경제력이 뒷받침된 주택수요증대에 의해 결정될 것이나 당분간 주택가격의 상승요인으로 작용할 것이다.
2) 토지수급전망
토지가격은 실물경제의 영향을 많이 받고 있는 것으로 파악되고 있다. 실물경제의 회복에 대한 기대감이 증대되고 있어 신규투자의 증대에 따른 토지수요도 증대될 것으로 전망이다. 부동산투자금융제도의 도입으로 부동산에 대한 개별수요보다는 기관수요가 증대할 가능성이 있다. 주5일 근무제의 도입으로 레저용 토지수요의 증대가 예상되나 한편으로 국토이용체계 개편에 따른 관망자세도 나타날 것이다. 그러나 토지의 공급은 토지보유자의 유동성확보 필요성 및 가능성 여하에 많은 영향을 받을 것으로 보인다. 금융기관에의 접근성이 용이해졌고, 저금리 기조의 지속하에서는 토지공급이 크게 증대할 것으로 보이지 않는다.
3) 부동산 가격 전망
주택매매가격은 전국적으로 연간 5.8% 상승할 것으로 보이며, 서울은 6.8%, 아파트는 7.2% 상승 전망이다. 내년의 주택가격 상승률은 전반적으로 금년보다는 매우 낮은 수준을 보이지만 절대적인 수치는 그리 낮지만은 않은 수준이다. 한편, 전세가격은 전국적으로 10.8%, 서울 13.0%, 아파트 12.7%로 여전히 높은 상승률을 보일 것으로 전망되나 금년보다는 많이 낮은 수준이 될 것으로 보인다. 이는 금년도의 전세가 상승폭이 매우 높음에 따라 어느 정도의 탄력을 받을 것으로 보이며 토지가격은 년간 2.6%의 소폭 증가가 예상되나 금년에 비하여 상승폭은 크게 증대한 수준으로 전망된다. 서울시는 2.8%, 주거용 토지가 3.4%, 녹지 3.3%로 다소 높은 상승률을 보일 것으로 전망되었다.
Ⅶ. 결론
우리나라는 전통적으로 부동산에 직접 투자하는 방식이 부동산투자의 대부분을 차지해 왔다. 그렇지만 토지공사에서 토지수입 연계채권을 발행한데에 이어 금융기관 등이 주택저당증권, 자산담보채권, 부동산투자신탁 등 부동산연계 금융상품들을 내놓음으로서 우리나라에도 부동산 간접투자시대가 열리고 있다. 물론 직접투자방식의 양상은 오늘날에 있어서도 크게 바뀐 것은 아니다. 하지만 부동산의 유동화가 강구되면서 간접투자 방식이 늘어나고 있다는 의미이다.
즉, 부동산의 유동성을 높일 수 있는 방안으로 자산유동화제도가 도입되고 이를 근거로 자산담보부채권(ABS)이 발행됨으로써 부동산 간접투자시대는 열렸다. 무엇보다도 1998년 6월 국내 부동산시장이 전면 개방된 후, 외국인들과 외국기업들의 부동산 시장 진출은 종전의 부동산시장의 패러다임 전환을 예고하고 있다.