충족시킨 뒤 부동산 시장에 매물로 나온 HDB 주택이다. 민간 주택은 민간건설업체가 지은 단독주택과 아파트 등으로 신규 및 재판매 공공주택과 달리 특별한 자격요건이 없어 누구나 구입할 수 있지만, 가격이 공공주택보다 두 배 이상 높다.
(2) 공공주택 청약제도
신규 공공주택은 21세 이상, 1인 이상의 가족을 거느리고 있는 무주택 시민권자, 재판매 공공주택은 21세 이상, 1인 이상의 가족을 거느린 무주택 영주권자 이상만이 구입할 수 있다. 독신자는 35세를 넘어야 자격이 생기며, 집 크기에도 제한을 받는다. 신규 공공주택시장에서 수요자는 대부분 소득 수준에 따라 평형을 배정받는다. 월평균 소득이 4000싱가포르달러(247만원 상당) 이하의 계층은 임대주택만 배정받는다. 월평균 소득이 4000싱가포르달러를 넘는 사람은 방 세 개 이상 규모의 주택을 분양받을 수 있다. 소형 평형이 대부분인 우리나라 공공주택과 달리 싱가포르의 공공임대아파트와 공공분양아파트는 방이 3~5개 딸린 중·대형 평형이 상당수를 차지한다. 신규 공공분양주택은 일생에 두 번까지 살 수 있지만, 한 번 공급받은 뒤에는 10년 정도 지나야 다시 신청할 수 있다. 이에 대해 싱가포르 현지 한인부동산인 코리아타운의 스티븐 강 대표는 "자가 주택 소유 비율이 92%를 넘기 때문에 공공주택을 원하는 사람은 여유 있게 시간을 두고 누구나 입주할 수 있어 우선순위의 의미는 그리 크지 않다"고 설명했다. 무주택자들은 재판매 공공주택시장에서 의무거주기간이 최소 2년6개월인 공공아파트를 자유로이 사고팔 수 있다. 다만 신규 공공주택처럼 소유자가 반드시 거주해야 한다.
(3) 주택자금 지원
공공주택 입주자는 한국의 국민연금 격인 싱가포르의 사회보장시스템 CPF로부터 주택가격의 90%까지 20~30년 장기로 대출받을 수 있다. 금리는 연 2.5~3.0%선으로 낮다. 민간 금융기관은 이보다 1%포인트 높은 연 3.5~4.0%선에서 주택가격의 80~90%까지 대출해 준다. 재판매 공공주택과 민간주택 구입자도 민간 금융기관을 이용해 연 3.5~4.0%선에서 감정가의 80~90%까지 장기로 대출받을 수 있다.
(4) 싱가포르 주택 공급 정책 개요
이와 같은 싱가포르 주택정책은 우리에게 많은 점을 시사한다. 우선 정치권에서 제시하고 있는 공공주택 공급 개선 제도들은 모두 싱가포르 제도를 부분적으로 모방하고 있어 효과와 실용성 검토가 필요하다는 지적이다. 한나라당 '아파트 반값 공급' 방안의 경우 싱가포르의 공공주택 공급제도에서 부문 환매(5년 전매금지 후 일반 전매), 토지장기임대(공공 99년, 민간 99~999년) 등의 뼈대를 본떴다.
홍준표 의원이 내놓은 '대지임대부 분양주택 공급 방안'은 토지를 뺀 건물만 분양하면서 아파트를 반값에 공급하겠다는 것이 골자다. 땅 값은 월세로 받고 분양 후 청약 과열과 투기 방지를 위해 10년 동안 전매를 금지하고 있다. 반면 열린 우리당은 현재 정부(토공, 주공)가 공급하는 공공택지 내 주택을 직접 개발·분양(건물+토지)하면 분양가를 30~40% 정도 낮출 수 있고,이들 공공주택은 전매 자체를 금지해야 한다는 이른바 '환매조건부 분양제도'를 제시하고 있다. 정부가 환매할 때는 물가상승률과 감가상각을 감안해 환수하는 방식이다. 이 제도 역시 싱가포르의 현재 공공주택 공급 방식에서 분양규정과 전매·관리 제도를 모방한 것이다.
전문가들은 이들 정치권 제안이 이상은 좋지만 현재 한국의 주택시장과는 상당한 괴리가 있는 데다 일부만을 본뜨는 바람에 실용성에 있어서도 매우 제한적이라고 평가한다. 특히 싱가포르는 전 토지의 90%가 국유지여서 공공택지 마련이 손쉽다는 점과 중앙연금(CPF) 등의 활용으로 안정적 주택자금 지원체제가 구축돼 있다는 사실 등이 간과됐다는 것이다. 따라서 이번 정치권 제안들이 그나마 실현 가능해지려면 현재 실행 중인 국내 임대주택제도와 공공택지(택지지구)제도를 잘 검토한 다음 이를 보완할 수 있도록 만들어야 한다고 입을 모은다.
V. 結
어느 정책이든 동전의 양면과 같다. 언제나 성공하리라는 확신을 가지고 시행하여야 하나 그것이 잘못되었을 경우 우리나라의 미치는 파장이 심각하기에 시행에 앞서 신중을 기해야 한다. 특히 부동산정책은 과거에도 그리고 현재에도 진행형이다. 수많은 정책이 시행되어 왔지만 아직 이렇다 할 성과를 거둔 정책은 전무한 상태다. 그런 의미에서 반값아파트 정책은 부동산 정책의 새로운 희망이 되었다.
앞서 말했듯이 토지임대부 주택분양방식의 필요조건은 토지비축제도의 활성화이다. 이는 싱가포르의 경우를 보더라도 잘 알 수 있는 부분이다. 토지비를 상대적으로 낮출 수 있는 국·공유지가 국토면적의 23.4%로 빈약한 국내 현실을 고려할 때 토지임대부 분양 방식으로 공급할 만한 주택이 제한적일 수밖에 없는 만큼 이 방식을 통해 집값 안정 효과를 거두기에는 아직은 역부족이라는 생각이 든다. 하지만 더 이상 비싼 땅값이 고분양가의 원인을 좌시 할 수만은 없을 지경에 이르렀기에 제한적인 도입은 어느 정도 필요하다고 생각한다. 올해 10월 반값 아파트의 분양이 되고 만약 국민들에게 살만하다는 인식이 확산된다면 장기적으로 인식 전환을 이끌어 집값을 내릴 수 있는 계기가 될 수도 있을 것이다. 앞으로 이 정책이 어떻게 시행, 진행되는지 유심히 지켜보아야 할 것이다.
※ 참고 문헌
건설교통부(2004), 「국토의 계획 및 이용에 관한 연차보고서」
김승동(2001), “주택공급촉진을 위한 주택금융기관의 역할강화에 관한 연구”, 「대한부동산학회지 제19권(12)」
한국자치경영협회(2001), 「공영개발 및 토지보상 실무」
주봉규(2003), 「토지정책」, 서울대학교 출판부
박원석(1995), 「국토와 토지정책」, 범론사
재정경제부 『경제운용방향 참고자료』2007
로버트 쉴러 교수 『거품과 세 가지 기대심리』2007
※ 인터넷 참고
한국토지공사 홈페이지 http://www.iklc.co.kr/
토지정의연대 홈페이지 http://www.landjustice.or.kr/
네이버뉴스 http://news.naver.com/
※ 신문
한국 경제 신문