동산정보시장의 효율화의 과제가 우리나라 부동산 서비스업계에 주어질 것이다
이러한 국내부동산 산업 및 서비스 산업을 보호하기 위하여 국내에서 유일하게 不動産 종합 서비스기능을 수행하는 信託會社의 역할은 크다고 볼 수 있으며 UR시장 개방 대비측면이나 국내 不動産産業 발전측면에서 주식형 不動産 증권제도 도입등 상품의 다양화와 公有地信託 재개발사업등 사업영역의 다각화로 견고한 서비스기반의 구축이 필요할 것이다.
현재 공영개발이 갖고 있는 한계점 즉 전면매수방식에 따른 사업시행자의 개발자금 부담 및 토지소유자와의 민원야기와 개발주체의 개발이익의 귀속 문제로 인한 도시재개발의 문제점도 土地信託開發制度의 활용으로 극복이 가능하다. 즉 토지소유자의 자의적인 소유권의 형식적 이전(信託)을 통한 사법관계의 설정으로 전면매수와는 달리 권리매입비용이 들지않아 개발비용이 현격하게 경감되고 기존의 권리자들이 사업의 주체로서의 참여가 가능하므로(공동개발) 개발이익의 향유도 가능할 수 있기 때문이다.
Ⅴ. 결 론
土地信託의 가장 이상적인 사업형태는 철저한 사업계획을 바탕으로 최적개발대안을 수립하여 분양 및 임대를 통한 분양·임대수입금으로 사업비를 충당하고 차입금을 최소화하여 사업을 진행함으로써 수익을 발생시키는 것이다. 그러나 대부분의 土地信託事業은 충분한 사전검토 없이 사업을 진행하여 분양 및 임대율이 당초 사업계획보다 저조하게 되어 분양·임대 수입금으로는 사업비 충당을 할 수 없어 차입금이 증가하고 차입금 증가로 인한 금융비용 증가는 또 다시 차입금이 늘어나는 악순환을 되풀이 하게 된다. 이러한 현상은 수탁회사의 고유 자금이 아닌 他금융기관의 차입금으로 사업을 진행함으로써 생긴 구조적인 문제점이라고 할 수도 있다. 만약 수탁회사가 일반 민간건설업체 등과 같이 他금융기관의 차입금이 아닌 수탁회사 고유의 자금으로 사업을 진행한다면 현재까지와 같이 안이하게 土地信託事業을 진행시켰을까하는 의문을 품을 수 있다. 즉, 자신의 돈이 들어가는 사업이 아니라는 사고방식을 바탕으로 土地信託事業을 진행함으로써 지금과 같은 위기상황의 발생을 초래하였다고 볼 수도 있다. 따라서 위와 같은 문제점들에 대한 개선방안이 마련되어야 하며 이는 不動産信託會社의 자구노력만으로는 불가능하며 정부 차원의 제도적 뒷받침이 있어야 한다.
먼저 不動産 信託에 대한 일반법이 아직 없는 상태이므로 현재 金錢信託 위주로 구성되어 있는 신탁법과 신탁업법을 전면 개정하여 보완하거나, 새로운 不動産信託法 및 不動産信託業法을 제정하여 不動産 신탁상품을 土地信託, 管理信託, 擔保信託, 處分信託 등 법률적 근거와 성격을 명확히 규정하고 자금운용 방법, 선급금이나 선배당 지급시기와 방법 등 사업수행에 대한 법규정을 구체화, 명문화해 不動産信託에 관한 사항을 보완함으로써 不動産 信託業의 균형발전을 도모해야 할 것이다. 土地信託의 대상도 현재 국유지 및 사유지로 한정하고 있으나 향후 公有地 信託의 도입을 통하여 지방자치단체가 보유하고 있는 토지의 이용도를 높여야 할 것이며, 한국토지공사, 주택공사, 수자원공사 등 정부투자기관이나 공공법인이 보유하고 있는 미처분토지 및 금융기관과 보험회사 등에서 업무상 비업무용 토지로 판정받지 않고 업무상 불가피하게 보유하고 있는 토지 중 나대지로 있는 토지도 신탁대상으로 하여 토지의 유효이용을 도모해야 할 것이다.
아울러 土地信託事業을 수행하는 不動産信託會社에서도 전문경영인 영입 및 전문인력의 확보, 효율적인 자금조달 방안의 연구, 사업수행 능력의 배양, 수익성 위주의 사업수주, 비용절감과 경영효과 제고를 위한 아웃소싱 활용과 새로운 信託상품의 개발, 분양 및 임대활동 강화, 관련 업계와의 협조체제 구축, 對정부 및 일반 국민들에게 土地信託制度에 대한 적극적인 홍보 등을 통하여 향후 不動産信託會社의 경영정상화 및 土地信託事業의 활성화를 통해 土地信託制度 도입의 근본취지를 살릴 수 있도록 노력을 하여야 할 것이다. 또한 현재 재정경제부가 信託會社의 지원을 위해 기술신용보증기금을 통한 자금지원, 신설 不動産信託會社로의 일부 사업권 양도, 종금사 원리금 상환유예 등 일부 지원책을 내놓고 있으나 이러한 단편적이고 근시안적인 지원책에 앞서 제시한 관련 법규의 개정 및 제정, 信託會社 자금조달을 위한 不動産信託銀行의 설립 등 보다 근원적인 방안을 강구해야 할 것으로 생각된다.
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