등에 영향을 주게 되고, 민간 임대 주택 부족을 가중시키는 원인으로 작용 할 수 있겠다. 결국, 뉴타운 지구 선정에서 탈락한 지역의 주민들과 그 밖의 집 없는 서민들의 불안감을 고조시키게 되는 것이다.
중산층용 주거지를 공급하기 위한 뉴타운 사업은 주민의 대부분인 세입자를 몰아내는 사업이며, 저렴한 민간 임대주택의 수를 줄여 집 없는 저소득층의 주거 불안을 야기하는 사업이 될 수 있다는 점에서 그 파급 효과는 계층 역진적이라고 할 수 있을 것이다. 즉, 지역 균형 발전을 위한 뉴타운 사업은 강북의 열악한 주거 환경의 개선을 표방하고 있음에도 불구하고 결국 저소득층의 주거지를 중산층 주거지로 대체하여 저소득층 세입자들의 주거 불안을 가속화 하고 있는 것이다.
3) 공익의 분절성과 뉴타운 선정에서 제외된 지역 주민들의 상대적 박탈감 심화
공공 부문의 주도로 낙후된 지역을 개발하는 뉴타운 사업은 그 특성상 시혜적 사업으로 인식되는 경향이 지배적이다. 따라서 뉴타운 지역으로 선정된 곳에 사는 사람들(자가 소유자인 경우)과 그 인근 지역 사람들은 집값의 상승에서 발생하는 개발의 이익을 향유하는 사업의 직접적인 수혜자로 생각되는 반면, 여기서 제외된 지역의 주민들은 그 실망감이 고조되어 상대적인 박탈감을 경험하게 되는 것이다. 강북 주민들의 주거 개선을 목적으로 시행되고 있는 거점 개발 사업인 뉴타운 사업이 또 다른 이름의 시혜적인 사업으로서 소수의 사람들에게만 이익이 편중되는 문제를 낳고 있는 것이다. 이는 특정 사업이 일부 지역에 편중됨에 따라 그로 인한 이익이 소수의 특정한 사람들에게만 돌아갈 뿐 전체의 이익으로 확대되지 않는다는 측면에서 공익의 분절성 개념으로 설명할 수 있다.
4) 투기에 따른 실제 수혜자와 거주자의 불일치 문제
『서울시가 2002년 10월 길음과 왕십리, 은평 등 3곳을 뉴타운 시범 지역으로 지정한 뒤 이곳의 부동산 가격은 가파른 상승곡선을 그려왔다. 조사 결과, 왕십리뉴타운은 지정 전 평당 300만∼400만원이던 10평 미만 빌라 가격이 현재 2000만원을 호가하는 등 2년 동안 최고 6.7배 상승했다. 또 10평 이상은 평당 1200만∼1500만원 선으로 높아졌다. 거의 서울 강남 수준으로 형성돼 거품이라는 지적이 적지 않다. 현재 뉴타운지역 중 유일하게 공영개발방식인 도시개발사업(SH공사가 토지 및 건물을 수용, 보상한 다음 택지개발 후 주택을 공급하는 방식)으로 추진되고 있는 은평 뉴타운은 지정 전 250만∼300만원에서 1000만원으로 4배 올랐고, 길음 뉴타운의 경우 10평 미만 1200만∼1500만원,10평 이상 1000만∼1200만원 등으로 지정 전 400만∼600만원보다 3배 이상 오른 것으로 파악됐다. [서울신문 2004-11-24] 』
위의 기사를 통해서도 알 수 있듯이 뉴타운 지구로 선정된 곳은 약 4~7배 정도 지가가 상승하여 ‘제 2의 강남’으로써 새로운 투기처로 변모하고 있다. 강남 지역의 과도한 투기 집중현상을 막기 위해 시작된 사업이 또 다른 투기를 낳고 있는 것이다. 이는 주택 차액 지불 능력이 없는 가옥 소유자들과 개발이익을 누리려는 외부의 투자자들이 입주권이나 분양권을 매매하는 과정에서 더욱 과열되고 있는 상황이다. 즉, 개발의 보상명목으로 주어진 이들 우선 입주권과 분양권들이 또 다른 투기의 매개가 되고 있으며 시세차익을 얻으려는 투기자들로 인해 아파트 가격 상승이 더욱 심화되고 있는 것이다. 결국 뉴타운 사업의 실제 수혜자들은 그 지역의 자가 소유자들과 외부 투자자들(외부 자산계층)인 반면 피해자들은 실질적으로 이 지역 내에 거주하는 저소득층과 세입자들이라고 할 수 있겠다.
5) 주거형태의 획일성과 지역성 상실
뉴타운 사업의 결과 발생하게 될 또 다른 문제점은 주거형태의 획일성과 강북의 지역성 상실이다. 뉴타운 사업의 결과는 강북 지역의 노후 주거지가 아파트로 대체되는 형태로 나타날 가능성이 크다. 서울시의 경우 단기간에 가시적인 성과가 나타나는 아파트를 주거의 형태로 선호하고 있으며, 주택의 공급을 확대한다는 실질적인 측면에서도 용적률이 높은 아파트를 주된 내용으로 삼을 수밖에 없다. 또한 주민들도 개발이익을 극대화하기 위해 아파트의 건설을 주장하는 상황인 것이다.
하지만 천편일률적으로 아파트라는 획일적인 주거 형태만을 공급하는 것은 강북의 지역적 특색을 고려하지 않은 발상이며, 이는 강북의 지역성 상실이라는 결과를 초래하게 될 것이다. 또한 제한된 평형의 아파트로는 다양한 주민들의 요구를 반영하지 못하므로, 기존 주민들의 입주를 유도하기 어려울 것이다. 기존 강북 주거지의 대표적인 주택형태인 다가구주택의 경우, 한 주택 내에서도 지하층과 지상층의 임대료가 확실하게 구분되어 있고, 지상층이라고 하더라도 옥탑방은 임대료가 극히 저렴한 편으로 거주 층수나 방수에 따라 다양한 임대료 수준을 제공하였으나, 아파트의 경우는 이러한 현실적인 요구를 제대로 반영할 수 없기 때문이다.
지금까지 도시에 대한 개념을 간단히 살펴보았고, 도시에 대한 기준에 따라 분류해봤다. 또한 도시의 문제점에 대해서도 알아보았다. 앞에서 상술한 것과 같은 문제점들도 있지만 요즘 들어 서울시의 강력한 단속노력에도 불구하고 여러 가지 문제점이 끊임없이 제시되고 있는 “뉴타운”문제가 아닐까 싶다. 뉴타운을 건설한다는 처음 의도는 좋았으나, 점점 과다경쟁으로 치솟으면서 무분별하게 짓고, 이용되면서 이에 따른 부수적인 문제(투기목적으로 위장 전입하는 사람들로 이주가구수 급등, 부동산가격상승 등)들도 생겨나고 있기 때문이다. 도시는 시간에 따라, 환경에 따라 변화하고 있다. 또한 이러한 변화 속에서도 많은 문제점들이 일어나고 있고 각각의 다른 문제점들을 해결하기 위한 방안도 그때그때 다르다. 이런 도시 안에서 살고 있는 사람들은 이러한 문제를 끊임없이 인식하고 해결하기 위해 노력해야 할 것이다.
5. 참고문헌
권용우 , 도시의 이해, 박영사
정환용, 도시계획학원론, 박영사
권태준 외, 한국도시론, 박영사
한상진, 도시와 공동체, 한울
이백훈, 도시행정론, 범론사
윤인숙, 2004, “서울시 뉴타운사업의 문제”, 『도시와 빈곤』69호