?
둘째, 어디에 입지해야 하는가?
셋째, 어떤 이용방법이 좋은가?
넷째, 부지의 매입은 어떻게 할 것인가?
를 구상하는 단계이다.
(2) 예비분석
개발구상이 구체화되면, 다음 단계로 개발 사업에 대한 예비적 타당성분석(Preliminary feasibility analysis)이 행해진다. 예비적 타당성분석이란 개발 사업이 완성되었을 때 예상되는 수입과 비용이 얼마가 될 것인가를 대략 계산하여, 수익성을 검토해 보는 것을 의미한다. 비용에는 토지구입비, 건축비, 부대시설비 뿐만 아니라, 개발업자의 적정이윤도 포함되어야 한다.
이렇게 하여 총비용이 계산되면, 그 다음에는 이 개발 사업이 완성되었을 때 시장에서 얼마에 팔릴 수 있을까를 생각해야 한다.
(3) 부지의 물색과 확보
부지를 물색하고 확보하는 단계이다. 예비분석에서 어떤 개발 사업이 타당성이 있다고 판단되면, 그 다음으로는 개발 사업에 적합한 부지를 물색해야 한다. 물론 부지의 물색은 그 이전 단계에서도 행해질 수 있다. 그러나 이 단계에서 해야 할 일은, 개발 사업에 대한 여러 가지 대안 부지를 서로 비교하여, 그 중에서 최선의 부지를 선택하는 것이다.
(4) 실행가능성 분석
부지가 선택되면 개발업자는 실행가능성분석을 하여야 한다. 이는 주로 조성공사에 필요한 도시계획법 등 공법상 규제분석, 개발 후 시장분석, 개발비 및 예상수익 등 재정분석 등을 말한다. 그러나 분석을 잘못하는 경우의 부동산 개발은 개발업자에게 손실을 가져다 줄 위험이 따른다.
(5) 금융단계
타당성분석 결과 개발 사업이 바람직한 것으로 평가되면, 이것을 근거로 하여 대출기관으로부터 필요한 자금을 융자받는 것이다. 융자를 받아야 할 대부에는 두 가지가 있다. 하나는 개발 사업을 착공하고 완공하는 데에 필요한 건축대부(construction loan)이며, 다른 하나는 개발 사업이 완성되었을 때 완성된 부동산을 담보로 하는 저당대부이다.
2. 제2단계 : 조성공사(건설단계)
이상의 과정이 진행되는 동안에도, 개발업자들은 건물이나 개량물들의 건설을 생각하고 관계자들과 활발한 접촉을 한다. 건설 활동은 전체 개발사업의 성공여부를 결정짓는 가장 중요한 일 중의 하나이다.
이 단계는 물리적인 공간을 창조하는 것으로써 토지의 구획 및 형질의 변경과 공공시설의 신설 및 변경에 관한 사업계획실시로서 공사를 시행하는 단계이다.
3. 제3단계 : 마케팅 단계(분양, 처분, 임대, 이용단계)
부동산 개발사업의 성공여부는 개발사업의 시장성(Marketability)에 달려 있다. 개발사업의 마케팅에는 두 가지 형태가 있다. 하나는 개발공간의 임대이며, 다른 하나는 이것의 처분이다. 이 두 가지에 대한 마케팅 활동은 서로 연관이 있다. 왜냐하면, 개발공간이 적절한 경쟁 임대료로 양질의 임차인들에게 임대되면, 이것은 높은 가격으로 가능 매수자들을 끌어들일 수 있는 유인책이 되기 때문이다.
VI. 결론
부동산개발은 시장의 투명성을 유지하고 효율성을 높이는데 달려있다. 부동산개발이 투명성을 유지하기 위해서는 공정한 거래질서 하에서 공평한 과세가 이루어져야 하며, 효율성은 모든 부동산시장의 참여자가 정보에 따른 초과이익을 얻을 수 없는 상태를 의미한다.
우리나라 부동산시장의 투명성은 상당히 낮게 평가되었다. 특히 실거래 가격을 파악하는 장치의 미흡, 정보의 제약 등이 정책수립이나 과세운용의 투명성을 저해하는 주요한 요인으로 지적되었다.
부동산시장의 효율성 역시 투명성과 마찬가지로 대체로 낮게 평가되었다. 시장의 효율성을 저해하는 요인으로는 정책 일관성의 부재, 과세의 공평성 미비 등을 들 수 있다.
따라서 부동산개발을 개선하려면 정책추진의 일관성 유지, 소유권의 명확화, 공정한 거래질서의 확립, 효율적인 정보체계의 구축, 합리적인 평가가치체계에 기초한 稅制의 통용, 이용 및 거래규제 완화 등이 뒷받침되어야 할 것이다.
참고문헌
1. 윤영식, 「부동산 개발론의 학문적 체계확립에 관한 연구」, (건국대 석사논문, 2004)
2. 이동현, 「부동산개발컨설팅의 사례분석을 통한 문제점 분석 및 발전방안에 관한 연구」, (중앙대 석사논문, 2005)
3. 이윤홍, 「부동산 개발사업의 효율적인 리스크 관리방안에 관한 연구」, (한양대 석사논문, 2007)
4. 이명석, 「부동산개발사업에 있어서의 위험요소와 의사결정 요인에 관한 연구」, (건국대 석사논문, 2007)
5. 김홍진, 「역세권 상업용 부동산 개발에 따른 마케팅 전략에 대한 연구」, (건국대 석사논문, 2008)