, 절차, 해제 후의 권리관계는 적절히 규정되어 있는가?
11. 준거법과 분쟁 처리절차는 적절한가?
분쟁 처리절차 중 당사자가 중재절차를 약정할 경우 중재기구 명칭
은 구체 적 이어 야 한다.
12. 계약의 이행에 관련된 세금, 기타 제비용의 부담관계는 명확하며 또한 불리하지 않는가?
13. 계약서의 작성 부수 계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 성하여 계약당사자 각 측 그리고 공증기관에 공증 혹은 관련부문에 제출할 부분까지 작성
14. 중국과 계약을 체결할 경우 한국어 문서, 중국어 문서, 영어 문서 3종 문서로 작성해 두는 게 바람직하다. 한국어 문서와 중국어 문서내용이 부합하지 않을 경우 영어 문서를 기본으로 하면 불필요한 분쟁을 막을 수 있음
15. 사인과 날인은 동시에 구비하여야 하며 계약 전 계약조항이 평등한가를 확인해야 함
중국 계약법에는 당사자가 계약서 형식으로 계약을 체결할 경우 쌍방 당사자가 사인 혹은 날인을 한 다음 계약이 성립하는 것이다. 그러므로 사인과 날인은 중요한 의의를 갖고 있다. 기업 간 계약을 체결할 경우 각자 대리인이 완성하는 것인데 이런 상황에서는 반드시 대리인의 사인과 기업의 날인이 필요하다.
계약은 당사자 간의 권리와 의무의 설림, 변경, 종료를 체결하는 협의로서 계약법에는 반드시 공평원칙으로 각방의 권리 의무를 확정하여야 한다.
계약조항의 상대평등성은 공평원칙의 중요한 내용이다. 의무가 많고 책임이 겹치고 권리가 적은 계약은 체결하지 말아야 함.
중국의 공증제도 관련, 중국의 공증기관은 원래 정부의 민사법률관계에 대한 증명활동을 진행하는 전문기관이었으나 2000년 10월 1일 사법부의 '공증사업 개혁심화 방안'에 근거, 국가의 행정기관에서 국가의 공증기능
을 행사하는 비영리성 사업법인으로 전환되었다. 공증처는 직할시, 현, 시
에 설치되어 있으며 성, 자치구, 직할시 사법행정기관의 비준을 거쳐 설치
할 수 있으며 공증기관은 상호 소속관계가 없다.
공증의 종류에는 일반적인 법률행위에 대한 증명(유언과 상속행위에 대
한 공증, 증여행위에 대한 공증 등), 법률의의가 있는 문서에 대한 증명(학
력 증서의 증명, 문서 사본에 대한 증명), 법적 사실에 대한 증명(출생, 사
망사실에 대한 증명) 및 채권문서가 강제집행의 효력을 갖는다는 증명 등
이 있는데, 외국기업과 관련이 많은 부분은 채권문서의 강제집행력에 대한
공증제도이다.
채권문서에 강제집행력을 부여하는 공증이라 함은 당사자 간에 이의가
없는 채권채무관계에 대하여 공증기관에서 심사하여 증명함으로써 강제력
을 부여받아 당사자는 상대방이 채무를 이행하지 않을 경우 소송이나 중
재절차를 거치지 않고 직접 법원에 강제집행을 신청할 수 있는 제도이다.
이런 공증은 두 가지 전제조건에 부합되어야 한다. 즉 쌍방당사자가 채권
채무관계에 대하여 이의가 없고, 일정 금액의 금전이나 재물의 상환에 한
하는 채권채무관계라는 전제조건이 성립되어야 한다.
공증절차로 일정한 강제집행력을 부여받은 채권문서는 별도의 소송절차
를 거치지 않고 강제집행을 진행할 수 있어 채권회수에서 시간과 돈을 절
약할 수 있는 장점을 갖고 있다. 즉 계약대금의 회수에 있어서 상대방이
여러 이유를 달아 항변하는 것을 사전에 방지하기 위하여, 미회수된 계약
대금에 대하여 별도의 채무상환계약서를 작성하고 공증기관의 공증을 하
여 두면 이 계약서는 소송판결서와 동일한 강제집행력을 가지게 된다고
할 수 있다.
질문 3. 토지 건물 임대계악시 유의점은?
중국 측이 제시하는 토지 및 건물의 임대가격은 정액제가 아닌 협상가능
가격으로서, 한국 투자기업과 중국 투자유치 기관의 유치 희망 정도에 따
라 어느 중간에서 결정된다고 할 수 있다.
토지가격이 계속 상승하는 추세이므로 투자기간에 따르는 임차비용과
구매비용을 비교해서 임차(임차기간)와 구매 여부를 결정해야 한다.
임차를 위해 사전 가격조사를 하게 되는데, 임차비용이 어떻게 구성되어
있는지 확인해야 한다. 표면적인 가격이 저렴하다 해서 실제로 공장 또는
토지가격 자체가 저렴한 것이 아니기 때문이다.
주의할 점은 다음과 같다.
[1] 토지
토지의 부하능력이 투자업종에 적합한가를 살펴보아야 한다. 또 한 지역
이라도 실제 임차하려는 지역의 지반상태가 다를 수 있으므로 반드시 확
인을 받아야 한다. 이러한 조건을 확인하지 않고 임차하였을 경우 땅에 파
일을 박아야 하는데, 비용이 저렴하다고 선택했는데도 실제 알고 보면 적
지 않은 비용이 발생하는 경우가 있다. 간혹 도로변보다 공장부지가 낮아
토지를 높여야 하는 공사가 필요할 수 있다. 이때 임대방이 토지공사를 용
도에 맞게 해 주고 나서 임차를 할 것인지 여부를 확인해야 한다.
토지 임차시 토지가 도로변에 위치한 경우, 담장공사를 별도로 하여야
할 경우 도로변에서 일정거리(예 : 도로변에서 안쪽으로 10미터)를 두어야
할 경우가 발생한다. 임차방에서 사전에 이야기해 주어야 하나 그렇지 많
고, 나중에 토지 자금이 거의 들어오고 나서야 이야기해 주는 사례가 실제
존재한다. 임차(매입시에도 마찬가지이다)계약시 관련 규정을 확인하고 계
약서에 반영해 두지 않으면 처리가 몹시 번거로워진다.
임차토지의 소유권 여부를 확인하여야 한다. 출양 및 전양토지는 임대측
에 토지 소유권이 있다. 그러나 획발토지의 경우, 임대방은 소유권은 없고
사용권만 있으므로 임차권 확보에 신경을 써야 한다. 물론 흔한 사례는 아
니나 한 번씩 짚고 넘어가는 것이 좋다.
임차비 지불방식을 결정할 때 3개월, 6개월, 또는 1년 주기로 결정할 수
있다. 또 회사 사정상 다 지불하지 못하는 경우 연말에 차액을 모두 지불
하는 방향으로 의뢰하는 경우도 있다.
[2] 공장
임차가격 속에 쓰레기 처리장, 녹화비용 등이 포함된 것인지 여부를 확인
해야 한다.
표준공장의 공유면적 또는 공용도로 넓이 등을 살펴보아야 한다. 또 표
준 공장의 건평과 가격에만 신경쓰다 보면 자칫 부대 토지를 간과하는 수
가 있다. 특히 녹화(녹지조성)가 아직 안 되어 있는 경우, 나중에 실제 사
용할 수 있는 공터 등이 생각했던 것보다 줄어들 수 있기 때문에 처음부
터 세심히 살펴야 한다.