- 순수익은, 감정평가 대상/목적에 따라 상각전후 & 세공제전후로 구분할수 있다
- 순수익을 구하는 방법 : 직접법/잔여법/간접법
잔여법 : 복합부동산 경우, 전체순수익에서 구성부분 순수익을 공제한, 나머지
- 토지잔여법 : 건물순수익 공제한 나머지
- 건물잔여법 : 토지순수익 공제한 나머지
제3항 환원이율
1. 의의 : 순수익을 환원하는 이율로서, 순수이율에 대상물건의 위험율을 가산한율
2. 환원이율을 구하는 방법
- 요소구성법 : 구성요소를 직접 구하여 합계
- 시장추출법 : 시장에서 환원이율 추출
- 투자결합법 : 대출자의 요구수익율과 지분투자자의 요구수익율을 결합
- 엘우드법(Ellwood) : 종합자본환원이율
3. 순수익을 환원이율로 환원하는 방법
- 직접법 : 순수익이 영속적으로 기대되는 부동산(토지/농지) , 영구환원법이다
- 연금법(Inwood방식) : 복리연금현가율을 곱하여, 수익가격을 구한다
- 상환기금법(Hoskold방식) : 영구자산과 상각자산이 결합되어 있을때 => 광산감정에 이용
2. 수익분석법
1. 의의
(1) 수익분석법이란 일반기업경영에 의하여 산출된 순수익을 분석하여 대상물건이 일정한 가격에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.
(2) 이 방식은 수익방식 중에서 임료를 구하는 방법이며 일반적으로 기업용 부동산에 귀속하는 순수익을 적정하게 구하는 경우에 유효한 방법이다. 이 방법에 의하여 구한 임료를 수익임료라고 한다.
2. 수익분석법의 기본공식
수익임료는 순수익에 필요제경비를 더하여 구한다.
여기서 필요제경비는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료, 결손준비금, 공실 등에 의한 손실상당액 등을 말한다.
노선가평가방식
1. 의의
노선가란 각 획지가 면하는 가로에서의 표준깊이를 상정하고 그 깊이에 따른 각 획지의 평균단가를 구하여 연접노선에 따라 설정함으로써 획지평가으 기준으로 삼는 것을 말한다. 즉, 노선가란 그 단가이다.
2. 가정
1) 모든 택지의 획지는 가로의 접면에서 멀어짐에 따라서 가격이 체감된다.
2) 가로에 면하는 표준깊이의 택지라도 획지의 이용상황, 가로조건, 접그노건, 가옥의 소밀도, 기타 교통량 등에 의한 차이가 있다.
3) 이 방법의 특징은 노선에 연접하고 있는 택지의 평가가 기계적으로 대량, 공평하게 처리된다.
3. 노선가평가법의 공식
노선가 = 가로계수 + 접근계수 + 택지계수
1) 가로계수 : 가로의 성질에 관한 요소로서 계통, 연속성, 폭원, 구조구배곡절도, 가로수경 등에 의해 변화하는 계수이다.
2) 접근계수 : 시설에 대한 접근정도를 말하는 것으로 그 요소는 택지와 시설의 상대적 거리 및 시설의 종류, 성질에 따라 다르다.
3) 택지계수 : 택지의 성질에 과한 요소로서 택지가 주거지나 상업지 중 상업지로 이용되면 상업지로서 이용상태, 보안상태의 양부, 수도, 하수도, 등의 문화시설의 보급정도 및 일조 등에 따라 각각 계수를 부여한 각각의 도시시설간의 격차를 말한다.
4. 장,단점
1) 택지의 평가가 기계적으로 대량, 공평하게 평가되고 감정평가의 주체에 따른 격차가 적다.
2) 감정평가기준의 통일성을 기할 수 있어 토지구획정리사업의 환지처분, 과세가격산정 등에 유익하다.
3) 토지의 형상에 따른 보정률이나 깊이가격체감률 등의 파악이 실제 나지와 건부지 등과 같이 이용상황이 다른 경우에는 정상적인 대비가 어렵고 시장가격과 괴리현상이 나타난다.
4) 건부지 등과 같이 사용중인 택지의 경우는 건물과의 관련성을 반영하기 어렵다.