한다. 또한 공공임대주택을 지어서 여기에 재개발지역의 원주민뿐만 아니라 세입자도 입주할 수 있도록 하여야 할 것이다.
5. 기타 개산방안
가. 사업절차의 간소화
주택개발사업 절차의 간소화 필요성은 사업의 지연에 따른 주민의 거주 및 생활의 불안정과 재개발구역 지정 후에 행위 제한에서 오는 주택의 황폐화 현상을 막기 위한 것이다. 따라서 사업절차를 개선하기 위해서는 불필요한 중앙정부 및 지자체의 개입을 최소화할 수 있도록 시군구의회에 개발 사업에 따른 책임과 의무를 부여하며, 구역지정 후 2년의 기간 동안 사업이 시행되지 않을 경우 강제적으로 구역지정을 해지하는 등의 실효조합이 도입되어야 한다. 이를 통해 구역지정 단계에서부터 신중한 사업진행이 이루어지도록 유도할 필요가 있다.
아울러 사업 준비 단계에서 사업완료단계까지 법적행정적 이행 절차 중 이원화 되었거나 통합 또는 생략할 수 있는 절차는 이를 통폐합하여 절차의 복잡함을 단순화해야한다. 현재 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비계획 수립지정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역 변경 절차가 이원화 되어 있어, 시의회 및 주민의견 청취 등 절차가 중복되어 많은 시간이 소요되며, 또한 시공자 선정계약 체결이 사업시행인가 이후로 강제하고 있어, 종전의 법률 및 제도하에서의 시행방식보다 사업기간이 최소 6개월 이상 더 소요됨으로 시공자의 선정계약을 조합설립 이후로 하여 시공자를 늦게 정비 사업에 참여시킴으로 발생되는 문제점과 비효율성을 제거하여야 할 것이다.
나. 적극적인 주민참여의 유도
주택개발에 있어 주민참여는 기본계획수립의 단계와 구역지정 과정에서는 제외되고 있고 사업집행에 있어서만이 보장되고 있는 실정이다. 이는 주민의 전문지식 부족과 시간적 문제 경비문제 기타의 이유로 조합을 설립하여 그 권한과 권리를 대변하고 있다.
지자체에 의한 일방적인 재개발구역의 지정과 계획의 수립은 지역주민들과 많은 갈등을 겪게 되며, 이 같은 경우 지역주민들의 무관심과 반발 등으로 재개발사업은 지연되게 된다.
주민의식이 더욱 성숙될 것으로 판단되는 지방화시대에서는 각종 개발사업의 성공여부가 지역주민의 참여 및 협조에 달려있다고 보아도 과언은 아닐 것이다. 따라서 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정은 지자체의 주 역할이지만, 지역주민들은 사업계획수립에서부터 사업청산에 이르기까지 직간접적으로 참여할 수 있는 방안이 모색되어야 할 것이다.
이와 같은 주민들의 적극적인 참여와 협조는 재개발사업의 성공 및 사업효과의 극대화를 이룰 수 있다.
외국의 경우 국가에 따라 차이는 있지만 노후불량주거지의 주거환경개선사업에 주민참여가 활성화하고 있다. 미국에서는 주민참여를 제도적으로 보장하고 있으며 지역신청, 사업단 구성원 참여, 구역위원회 참여, 청문회참가, 주민투표 등 다양한 장치를 마련하여 주민의 적극적인 참여를 통한 사업의 원활한 추진과 정책효과를 높이고 있다.
다. 분쟁조정위원회의 설치
주택개발 사업은 구역지정, 사업시행인가, 관리처분 계획인가, 철거 및 착공. 준공인가소유권이전고시 등의 절차에 따라 시행된다. 이런 과정에서 사업 기간이 지연되면 주택개발 사업에 관계하는 모두에게 비용이며 부담이 된다.
합동재개발사업에 있어서 사업기간은 지구의 면적이나 철거동수, 무허가 건물 수 등 지역특성에 좌우되기 보다는 각종 이해관계의 대립과 분쟁의 정도, 그리고 그 해결기간에 달려있는데, 이해관계의 조정과 분쟁 해결에 많은 시간이 소요되어 사업이 지연되고, 이러한 기간에 따라 지구별 사업기간의 차이가 나고 있다.
그러나 현행 합동재개발 구조 하에서는 각 집단 간 혹은 개인 간의 이해관계를 조정하고 분쟁을 중재판단하는 제도적 장치가 결여되어 분쟁 당사자들 간 자체 해결토록 하고 있다.
이러한 이해관계의 대립과 분쟁은 결국 구청장실 점거, 조합사무실 점거, 용역회사를 동원한 강제철거와 같은 실력행사나 진정, 고발, 소송과 같은 제3의 기관에 해결을 의뢰하고 있다. 이에 따라 사업은 지연되고, 분쟁은 심화되며, 비용이 증가되는 악순환을 겪고 있다.
정부가 전 과정을 주도하는 공영재개발이 이루어지지 못하고 현행 합동재개발이 유지되는 한에서는 법규나 절차의 개선도 중요하나, 우선적으로 주택개발 사업에 대해 주민의 이해를 돕고, 자문을 통해 설득하고, 이견을 조정하며, 개발 사업에 관련된 업무를 명백히 공개하여 불신을 불식시키고, 이견을 심사하고 때로는 적시에 판정할 수 있는 제3의 기관인 ‘분쟁조정위원회’가 설치되어야 할 것이다
라. 시행자에의 등기신청 권한 부여
조합원은 국공유지를 매수하면 사업완료 이전에 소유권을 이전하여야 하나 토지에 대한 지방세 등 제비용 때문에 이전등기를 미루거나, 일부는 조합집행부와 갈등으로 고의로 이를 지연하거나 기피하고 있는 실정이다.
조합원의 국공유지 소유권 매수에 따른 이전등기가 지연되면 사업완료가 불가능한 실정이다. 따라서 종전토지로 국공유지를 매수한 조합원에 대하여 사업시행자는 준공일정 등을 감안한 일정한 시점까지 소유권이전등기를 완료하도록 통지하고 미 이행시 에는 사업시행자가 대위등기하고 그 비용을 징수할 수 있는 근거를 도시 및 주거환경정비법에 근거를 마련하는 법령의 개정이 필요하다.
도시기능을 회복하고 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하며, 노후불량주택을 효율적으로 개량하여, 도시환경을 개선하고 주민의 주거생활의 질을 향상시키기 위해서는, 주민, 지역사회단체, 관할 행정기관 등 지역사회 구성원들이 주택개발에 관심을 갖고 적극적인 참여와 협조가 선행되어야 할 것이다.
참고문헌
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도시재생사업단(2011). 해외 도시재생 추진체계 및 사례 - 총괄과제 5차년도 자체 평가자료.
이창호,(2013). 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 제정 의의와 향후 과제. 이슈와 논점, 국회입법조사처.
조한상(2006). 헌법에 있어서 공공성의 의미. 한국비교 공법학회 공법학 연구 제7 권 제3호.
서울특별시(2016). 역세권 2030 청년주택 공급방안.
서울경제신문 2013년 12월 15일자 보도자료. 쇠락하는 도시 재생으로 활로 찾자, 예산·조직이 성공열쇠.