로 현재 기능이 부하되어 있는 지역의 기존구조물을 철거하고 새로운 기능의 구조물로 대체하는 재개발사업이다. 이 사업은 인구규모 100만 이상의 도시 및 건설부장관이 특별히 필요하다고 인정되는 도시에서 시행한다. 앞으로 도심뿐만 아니라 부심에서도 재개발사업의 필요가 제기되고 있다.
4.3.2 주택개량재개발사업
주택개량재개발사업은 주택구조의 불량, 하부구조시설의 미비 등의 주거환경이 불량한 외곽의 주거지역을 대상으로 하여 주거환경을 정비하는 재개발사업이다. 이는 도심지재개발사업과는 달리 도시규모에 따르는 제한규정이 없다.
5. 도시재개발의 효과
5.1 긍정적 효과
슬럼지역이란 일반적으로 물리적 환경이 황폐화된 것이므로 이를 물적으로 개선하는 것은 당연한 효과의 하나가 될 것이지만 도시재개발을 통해 빈곤을 감소한다는 것은 경제적 기반이 되는 고용창출의 효과가 될 도심상업기능과 경공업기능을 유치하여 도시경제를 활성화함으로써 달성될 수 있다.
도심기능이 활성화되면 도심 내에 부유층을 유치함으로써 재산세를 비롯 각종 지방세의 기반을 강화할 수 있는 계기가 마련된다. 도심재개발의 긍정적 효과로서는 다음과 같다.
첫째, 도시활동의 변화이다. 주거를 겸한 복합기능의 재개발인 경우 도심의 상주인구를 증대시키는 결과를 가져온다.
둘째, 도시공간의 정비 및 고도이용이 달성된다.
셋째, 토지이용의 효율화와 경제활동을 증대시킨다.
넷째, 도시환경의 개선을 촉진한다.
주택재개발은 다음과 같은 긍정적 효과를 얻을 수 있다.
첫째, 전반적인 주거환경을 개선한다.
둘째, 주택공급의 확대에 따른 주택수용에 부응한다.
셋째, 규모가 영세하여 개발이 불가능한 필지가 재개발 등을 통해 개발이 가능해지는 등 전반적인 토지의 효율적 이용을 도모한다.
넷째, 토지 및 주택소유자의 경제적 이윤이 증대된다.
5.2 부정적 효과
부정적 효과는 지역주민과 영세상업활동에 직결되고 있는 문제이다. 도시재개발을 하게 되면 토지이용이 고도화되고 있으니 종래부터 입지해왔던 중소기업들이 강제이주 당하게 되는데 이들은 다른 곳에서 영업을 못하고 거의가 폐업하고 만다. 또한 영세상인들이 다양하게 활동해 오던 것이 없어지고, 도시문화와 대기업들의 업무기능들만이 획일적으로 집중되는 경우가 생긴다.
업무기능이 다시 집중·강화되면서 종래부터 입지해 왔던 주거기능이 외곽지로 밀려나게 된다. 도시는 재개발이 촉진되면서 도심기능은 집중외지만 주거기능은 분산되어 도시의 평면확산을 조장하는 결과까지 가져온다. 직주의 근접이 아니라, 직주가 분리되어 교통혼잡, 체증 등의 부작용도 또한 가져온다.
영세상업이 이주되면서 폐업하고 그 대신 업무기능이 도심에 집중하는 것에 못지않게 더 논란의 대상이 되고 있는 문제는 주민철거와 보상 문제이다.
소득수준이 향상되고 교육·의식수준이 높아짐에 따라 주민을 다루는 방식도 바뀌어야 한다. 단순히 법적으로 인정된 범위 안에서 보상만 해 주면 모든 절차상의 문제가 끝나는 것으로 해석하기보다는 주민들이 이주하여 재정착하는 데 따른 심리적 갈등, 불안, 고용, 안정 등에 걸친 사회복지적 차원의 지원이 필요하다. 도심재개발의 부정적 효과 및 문제점을 다음과 같다.
첫째, 주변지역과의 일체감 및 연계성의 부족
둘째, 고밀도재개발로 인한 교통혼잡의 초래
셋째, 사업비용 부담상의 문제 및 공용용지 확보의 어려움
넷째, 관리처분에 있어 토지 및 권리평가의 어려움과 이로인한 갈등의 발생
다섯째, 토지소유자간의 의견의 불일치 및 지분율 결정에 따른 불화
여섯째, 상위계획과의 연계미흡
한편 주택재개발의 부정적 효과와 문제점은 다음과 같다.
첫째, 빈민주거지의 철거로 인한 공동체의 해체
둘째, 부동산투기의 확산(딱지거래, 미등기전매 등)
셋째, 세입자들에 대한 대책미흡으로 세입자와 조합의 갈등 증폭
넷째, 고밀도 아파트개발을 통한 주변지역과의 부조화
다섯째, 불충분한 교통시설 및 교통체계적 고려의 미흡으로 인한 해당 지구와 주변지역의 교통혼잡 초래
6. 건물개량방식의 개요
6.1 개념
건축물의 수명을 결정하는 것은 1차적으로 그 건물의 구성재료의 강도일 것이다. 구성재료에 따라서 건축물의 각 부위에 적절한 개선조치를 취해준다면 그 수명은 길어질 것이다. 그러나 건축물의 용도가 변경되거나 주변환경의 변화에 적응해야 할 때, 건축물의 소유주는 보존, 철거후, 신축, 개량의 방식 중에서 하나의 수법을 선택하게된다. 건축물의 개량은 이런 재개발 방식 중 절충적인 방식으로서, 소규모의 시설 개선작업을 통해서 소유주의 목표를 달성할 수 있다.
이와 같이 기존의 노후화된 건물이나 건축물의 용도를 변화시키고자 할 때, 전면철거하지 않고 부분적인 개 보수의 방식을 이용하는 소극저인 재개발방법을 건축물의 개량재개발방식이라고 정의한다. 이 방식은 기존 건축물 외부의 맥락을 유지하면서 건축재료나 내부설비시스템을 향상 개선하는 과정에 근접한 방식이라 할 수있다.
건물개량사업의 목적은 크게 두 가지로 생각할 수 있다. 첫째, 건물이 손상되어 쾌적하고 안전한 생활을 하기 위해 필수적으로 이 작업을 시행하는 경우이다. 둘째, 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기 위하여 이 작업을 시행하는 경우이다. 건물개량사업은 기존건물의 내부구조 및 외부형태변경 등에 의해 계획적인 사용 또는 재사용을 추구하는 것으로서 법률상으로는 증축, 개축, 대수선 등의 행위에 의해 구체화되며, 이론적으로는 리모델링, 복원, 재사용 등을 포함한다.
6.2 특징
상업지 재개발에 있어서 건축물 개량방식은 철거재개발방식에 비하여 다음과 같은 네 가지의 특성을 갖는다.
첫째, 공사의 기간이 단축될 수 있다. 개량재개발 방식은 기존 건물의 골격을 그대로 유지하면서, 개 보수가 필요한 부분만을 지정하여 사업을 시행하기 때문에 시공기간이 짧다.
둘째, 건축폐자재를 줄일 수 있다. 이는 철거재개발방식에 비하여 개선이 필요한 부분만을 선택하여 개량하기 때문에 발생하는 건축폐기물량이 적다.
셋째, 상업지 건축물 개량재개발방식의 경우 영업활동에는 지장이 없이 공사를 시행할 수 있다.
넷째, 건축물의 개량형 재개발은 사업시행에 있어서 재정의 부담없이 사업을 진행할 수 있는 사업방식이다.