다. (1) 금리 인상은 일본의 경우에서와 같이, 가계 대출 억제, 부동산 가격 안정, 저축 유도 등 장기적으로 긍정적인 결과를 가져올 수 있다. (2) 주택담보대출비율을 줄여 나가야 한다. 주택담보대출에 대해 규정과 높은 이자율을 적용하여 부동자금의 공급을 줄이는 등, 직간접적으로 비율을 줄여나가야 한다. 단, 금융기관에 지나친 손실이 가해지지 않도록 어느 정도의 속도조절은 필요하다. 셋째, 주택의 실질적인 효용 차이를 줄인다. 부동산 문제의 원인을 살펴 볼 때, 같은 평수의 주택임에도 접근성이나 자녀 교육 환경, 문화 시설 등의 실제적 효용차이가 지나치게 큰 것을 들 수 있었다. 이러한 효용의 지나친 차이는 효용이 높은 지역에 대한 과열을 가져오는 것이다. 그러나 부동산은 주식 투자나 저축의 경우와는 달리 실제적인 효용을 창출해내지 못한다. 부동산 과열 현상은 그 효용에 맞는 일정한 가격을 찾아가는 과정인 것이다.
이와 같은 지나친 집중의 문제는 균형적인 효용의 증가를 통해 그 근원적 해결을 모색해야 한다. 부동산 가격이 안정되더라도, 불균형은 언제든 투기과열의 재발을 유도할 수 있기 때문이다. 개발 지역이 투기 대상이 되는 것을 규제하면서, 다양한 교통시설, 생활, 교육 인프라 구축을 통해 전반적인 부동산 효용 편차를 줄여 나가야 한다. 부동산 문제는 단순히 경제적인 해결만이 다가 아니다. 부동산은 생활필수재로서의 성격을 가지고 있기 때문에, 그 분배에 있어서 형평성이 고려되어야한다. 정부는 이 문제에 대해서 복지 차원에서의 정책들을 제시할 필요가 있다.
3. 결론
정부가 신도시 계획을 발표하면 예정지 땅값은 물론 인근 지역도 오른다. 정부가 국토균형발전을 위해 지방 개발 계획을 발표하니 지방의 예정지 땅값이 춤을 추고 있다. 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 정신없이 쏟아지는 개발 계획이 탄력을 받을 즈음에는 모르긴 해도 전국의 땅값은 상당히 상승해 있을 것이다. 정부가 이처럼 투기를 조장하면서 한편으로는 투기를 잡겠다고 하니 이해가 가지 않는다. 땅 매입을 제한하는 각종 조치는 당장은 효과를 볼 것이다. 하지만 택지개발이 끝난 뒤 택지를 건설업체에 분양하고 나면 건설업체는 저가에 부지를 매입하고 고가에 분양해 많은 이익을 볼 것이다. 한편, 판교처럼 분양가를 제한하면 분양 받은 사람들이 많은 시세 차익을 실현할 수 있다. 따라서 지금 같은 부동산 투기 억제책은 수혜자가 누구냐가 달라질 뿐 뛰는 가격을 안정시키는 효과를 얻지는 못할 것이다. 결국 서민들의 내 집 마련 꿈은 요원해 지는 것이다. 부동산 투기가 망국병이라며 우려를 하는 데는 부동산 가격이 경제 규모에 비해 너무 비싸다는데 있다. 고도성장 속에서 부동산 가격 상승은 어쩔 수 없는 일이지만 너무 빨리, 많이 올랐다는 것이 문제며 그 원인으로 편법과 탈법으로 얼룩진 ‘투기’를 지적하고 있는 것이다. 부동산 투기 방지는 집값과 땅값의 버블을 방지해 개인에게는 내 집 마련의 꿈을, 기업에게는 저렴한 가격에 공장 부지를 공급해 경쟁력을 높여 주고, 사회적으로는 ‘일확천금’이라는 사행심 확산을 방지하는 효과가 있다.
역대 정부의 부동산 정책이 경기 조절의 수단으로 사용된 점이 많았기 때문에 수요와 공급은 무시한 채 정책의지로 수급을 인위적으로 조정하다보니 투기적 요소를 시장에 만들어 준 꼴이 된 것이다. 따라서 이런 상황이 연출되지 않도록 하는 것이 부동산 정책의 근간이 되어야 한다.부동산 투기의 핵심이 되는 곳은 당연히 강남이다. 그러나 서울에서 비교적 살기 좋은 환경을 갖추고 있는 강남지역을 집값을 잡기 위해 망가뜨려서는 안 된다. 오히려 강남 이외의 지역을 강남과 비슷한 수준의 환경으로 개선 발전시켜 강남에 집중된 수요를 분산시켜 나간다는 것이 정부의 일관된 주택정책이다. 결국 강남공급확대론은 현실적으로 불가능하다. 그럼에도 불구하고 계속 이런 주장을 되풀이 하는 것은 강남에 대한 투기수요만 부추길 뿐이다. 현실적으로 추진이 불가능한 강남공급확대론 보다는 수요분산 정책이 타당하다. 강남으로 집중되는 주택수요를 분산 또는 억제시켜야 한다는 것이다. 이를 위해서는 비강남 지역의 교육, 교통, 문화 등 생활여건을 강남 수준으로 발전시키는 것이 중요하다. 이에 따라 정부는 수도권과 지방 간 균형발전을 위해 행정중심복합도시 건설 및 공공기관 이전 등 국가균형발전 시책을 강력하고 일관되게 추진하고 있다.
또한 강남·북 및 수도권 내부의 균형발전을 위해 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 제정하여 기존 도심의 광역적 재정비를 촉진하고 있다. 광역정비지구로 지정된 지역에서는 용적률, 층수제한 등의 건축규제가 완화되고, 공영형 혁신학교 등을 유치하여 교육환경도 대폭 개선된다. 금년 9월까지 강북에 2~3개의 시범지구를 지정하여 하반기부터 사업이 본격 추진될 예정이다. 2012년까지는 교육, 도로, 공원 등 주거기반시설이 잘 갖춰진 양질의 주택이 약 26만 4,000호가 공급될 예정이어서 강남으로의 집중 현상은 크게 완화될 것이다.
문제는 그 효과를 체감하려면 시간이 오래 걸린다는 점이다. 정부의 수요 분산 정책은 향후 5년 이후 시장 여건을 만들어가는 것이므로 당장은 체감도가 낮을 수도 있다. 그러나 보통 집을 사거나 팔 때는 앞으로 5년 정도 이후의 상황을 보고 판단하기 때문에 지금 강남에 집을 사려하면 적어도 몇 년 후의 상황을 고려해야 할 것이다.
더불어 특정지역으로 집중되는 수요관리도 병행하게 된다. 정부는 앞으로 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수 등을 통해 불로소득의 상당부분을 환수함으로써 투기수요를 억제할 것이다. 이러한 정책을 본격적으로 시행하면 집값 상승에 대한 막연한 기대가 사라지게 돼 국지적 시장불안을 보였던 강남 등의 주택 시장이 안정화될 것이다. 이렇게 되어야 서민들의 생활이 안정되고 편법으로 돈을 벌려는 사람들이 줄어들 것이다. 앞으로 부동산 투기에 대한 대책은 정부가 혼합경제에 맞게 너무 시장에만 맡기지 말고 조금 더 규제를 강화해 집값을 잡아 나가야 할 것이다.
4. 참고문헌
* <부동산 투자론>, 김영곤, 오준석, 이창석, 정상철 공저
* <부동산학 원론>, 조주현 저