및 정상운전자금 이자상당액 기타 비용을 공제한다.
㉡ 수익임료를 구하는 방법
수익임료는 수익순임료에 임대차 등에 있어서 임료에 포함하는 감가상각비 유지 관리 비 공조공과(公租公課) · 결손준비금 손해보험료 공실(空室) 등에 의한 손실상당액 등의 필요제경비를 가산하여 구한다. 그러나, 일반기업경영에 의한 총수익을 분석하여 수익순임료와 필요제경비를 포함한 임료상당액을 수익임료로써 직접 구할 수도 있다.
Ⅲ. 노선가식 평가법
1. 노선가식평가법의 의의
노선가식평가법(路線價式評價法)이란 "접근성이 유사한 가로별로 획지의 표준깊이에 따른 평균단가를 구하여 인근 가로에 붙이고, 이를 기초로 깊이체감률 및 각종 보정률을 적용하여 대상획지의 가격을 산정하는 방법"이다.
노산가식평가법(Valuation by the Depth and Other Rules)은 1866년 미국 뉴욕주의 판사 머레이 호프만(Murray Hoffman)에 의해 고안되었으며, 시가지평가(市街地評價)에서 유익한 방법으로 여러 나라에서 활용되고 있다. 우리나라는 1971년 서울시 소공동지구에서 재개발평가에 이용된 이래 현재는 구획정리평가 분양택지평가에서 시도되고 있는 정도이다. 이 방법은 노선가(front foot value, street value)를 기초로 매필지를 평가하는 방법으로 이론적 근거는 어떤 획지가 가로에 평행할 때 가로면에 가까운 만큼 사회활동 및 상업활동에 대한 접촉도 및 봉사성이 크다는 접근성(接近性, accessibility)에 있다.
즉, 표준적인 안기장(depth)보다 깊이가 지나치게 깊거나 낮은 획지(劃地)는 가격이 낮고, 가로에 면하지 많은 획지나 뒷면도로에 면하는 획지는 가격이 낮다는 사실에 근거하여, 가로에 면하는 표준획지를 선정하여, 그 한위면적당 가격을 정하여 이를 기준으로 각 획지의가격을 구하는 평가방법이다. 이 노선가식 평가법은 ① 접근성이 유사한가로(street)에 ② 노선가를 붙이고 ③ 각종 가산 및 보정률(modificationfactors)을 적용하여 평가하는 방법으로 이러한 세 가지 요건이 충족되어야 한다.
이 방법은 다음과 같은 적용상의 장단점이 있다. 장점으로는
① 한시일 내에 대량의 토지를 평가(mass appraisal)할 수 있고,
② 평가주체에 의한 가격차를 줄일 수 있으며,
③ 각종 수치표에 의해 가격을 산정함으로 이론적이며, 의뢰인에게 설득력이 있다.
④ 또, 비교적 경험이 적은 2차수준의 평가주체에 의해서도 적합한 평가가 이루어지며,
⑤ 비교적 간편한 방법이다.
단점으로는
① 각 획지의 형상과 지형이 다양하기 때문에 보정률(補正率)의 완벽을 기하기가 어렵고
② 변동하는 시장성(市場性)의 즉각적인 반영이 어려우며
③ 노선에 접하지 않고 막힌 곳에서는 적용이 어려운 점이다.
2. 노선가를 붙이는 방법
(1) 달관식
달관식(達觀式)은 현지에서 매 단위 획지마다 가격 형성요인이 미치는 영향의 우열을 보아 경험에 비추어 능숙하게 붙이는 방법이다. 이 방법은 경험이 많고 숙련된 평가주체가 이용할 때는 능률적이나, 필지수(筆地數)가 많으면 가격의 균형을 잡기가 곤란한 점이 있다. (2) 채점식
채점식(採點式)은 가격형성요인에 점수를 부여하여 그 채점의 합계액으로 노선가를 붙이는 방법이며, 용도별로 가격형성요인에 미리 비중을 두는 경우와 두지 않는 경우의 두 가지가 있다.
(3) 평정산식(評定算式)
이 방식은 일본에서 고도로 발달된 방법이며, 접근계수, 택지계수 및 가로계수를 분석하여 가로에 노선가를 붙이는 방법으로 구획정리평가에 주로 쓰인다. 과학적이고 설득력이 있으나 당해 지역에 적응할 계수치(係數置)가 없으면 적용이 곤란한 점도 있다.