획 제도는 기존의 도시설계제도와 달리 지역지구의 지정 및 변경, 도시계획시설의 배치와 규모 등 도시계획적 조치 사항까지 다룰 수 있어 도시설계제도의 한계를 보완한 반면에, 지정 대상에 있어서는 택지개발사업지구, 공업단지 조성사업지구, 도시재개발구역 등의 5개 도시개발사업지구와 일반기성시가지에 대해서는 철도역 주변지역(반경 500m 이내)으로 한정되었다. 즉, 도시설계제도는 기존의 목적대로 도시의 환경정비나 미관 증진을 위한 건축적 조치가 주로 필요한 지역에 적용할 수 있고, 상세계획 제도는 도시의 기능, 미관, 환경의 유지관리와 토지이용의 합리화가 필요한 도시계획사업지구에 주로 적용할 수 있게 된 것이었다. 1999년 당시 서울시에는 160여 군데에 이르는 지역이 도시설계제도와 상세계획 제도가 지정되어 있었지만 제도의 목적이나 지정대상의 차이와는 상관없이 혼용되어 지정되고 있는 실정이다. 이로 인해 건축법과 도시계획법으로 이원적으로 분리되어 있었던 두 제도의 구분은 의미를 상실하게 되었다.
일반적으로 도시계획의 지역지구제는 광범위한 지역을 대상으로 건폐율, 용적률, 건축물의 용도를 획일적으로 제한할 수밖에 없는데 비하여, 지구단위계획은 지역여건에 따라서 별도의 건폐율, 용적률, 건축물의 용도를 따로 정할 수 있고, 아울러 건축물의 배치, 형태, 색채 등도 정할 수 있어 도시계획과 건축을 연계하는 도시설계 본연의 임무를 감당할 수 있게 된다.
이런 의미에서 보면 그간 우리나라의 도시설계제도는 초기의 도시설계제도의 역할에 관한 인식이 도시환경의 시각적 질서와 미관 증진이라는 분업적, 제한적 인식에서 출발하여 도시계획의 한 실현수단으로서 한 지역의 도시환경을 종합적으로 관리하고 질서화 할 수 있는 광의의 의미를 회복하는 과정이었다고 볼 수 있다는 것이다.
따라서 새로이 도입된 지구단위계획은 20년 가까운 도시설계 제도와 상세계획제도의 운영 경험과 그간의 사회 전반적인 변화를 반영하여 지역마다의 지역특성이 실질적으로 발휘될 수 있도록 다양한 제도가 보완된 계획 수립의 대상지역이 주민제안 지역, 시범도시, 개발행위 허가 제한 지역, 용도지역을 변경(up-zoing)할 지역, 학교공장 등의 이전적지 등으로 대폭 확대되어 도시계획의 한계를 보완할 수 있게 되었다.
또 그동안 유명무실하던 인센티브 부여 방안에 관해서도 더욱 실현 가능성이 있도록 명확히 하였으며, 아울러 개발사업지구가 아닌 구 시가지의 경우에 대한 집행수단도 보강되었다는 점 등에서 이전의 두 제도보다 전일보한 제도라 할 수 있다.
2. 지구단위계획 수립 및 절차
지구단위계획구역이 결정되면 3년 이내 지구단위계획이 결정고시되도록 해야 한다. 지구단위계획의 입안 및 결정과 관련하여 지구단위계획 수립지침(국토해양부)에서 정하지 아니한 사항은 도시계획 수립지침(국토해양부)의 도시계획 입안 및 결정절차에 따른다. 다만 지구단위계획은 지구차원의 계획이기 때문에 다른 도시계획보다 특히 주민의 참여가 중요하므로, 주민이 지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획을 제안할 수 있도록 하였다.
3. 상세계획/도시설계와 지구단위계획의 비교
지구단위계획제도에 관한 설명을 종전 도시계획법상 상세계획 및 건축법의 도시설계와 상호 비교하여 다음과 같이 정리하였다.
4. 지구단위계획의 구분
지구단위게획은 수립목적에 따라 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 구분된다.
제1종지구단위계획은 토지이용을 합리화구체화하고, 도시 또는 농산어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이고, 제2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.
제1종지구단위계획은 수립 대상지역이 특정 용도지역지구에 한정되어 있지 않지만 제2종지구단위계획은 계획관리지역과 개발진흥지구라는 비도시지역의 특정 용도지역지구에 한정되어 있으며, 제1종지구단위계획이 대규모 집약적 토지이용이 일어나는 지역의 관리에 중점을 두고 있음에 반하여 제2종지구단위개발의 유도에 중점을 두고 있다고 할 수 있다.
제1종지구단위계획이 계획구역 내의 법규상 허용된 개발밀도나 행위제한기준을 강화하여 계획수립의 목적을 달성하고자 하는 반면, 제2종지구단위계획은 계획구역 밖의 개발행위를 계획구역 안으로 유도하기 위하여 법규상 허용된 개발밀도나 행위제한 기준을 넘어서까지 완화할 수 있도록 하고 있다.