로 예상되므로, 이후 부동산 경기의 활황이 예상된다.
― 실물경기 및 아파트 경기의 기준 순환일을 보면 IMF 위기 이전에는 부동산경기가 실물경기에 후행하는 형태를 취한다. 이는 실물경기에서 축적된 자금이 부동산시장으로 이동하는 패턴을 보여준다.
― 97년 이후부터 2004년 1/4분기까지 이러한 관계가 무너지고, 실물경기와 부동산경기가 동행하는 형태를 보여줌. 그만큼 경기의 영향이 크게 나타난다.
― 그렇지만 2004년 2/4분기 이후 경기변동과 무관하게 부동산가격 폭등현상이 나타나고 있다. 이는 특히 저금리의 장기화와 연동된 것이다. 그리고 경기침체가 내년 상반기에도 지속된다면 이러한 추세는 내년에도 이어질 전망이다.
― 내년 3/4분기 이후 경기회복이 이루어지게 됨에 따라 부동산시장의 회복도 이 시기이후 가속화될 것으로 전망된다.
2. 아파트 가격 전망
· 아파트 매매가는 경기침체의 영향으로 내년에는 5% 수준의 상승이 예측되나, 전세가는 물량부족 등으로 10%의 높은 상승률이 예상된다.
― 아파트 시장은 상반기에는 실물경기 침체의 영향으로 전반적인 하락 추세를 보이다가 하반기 들어 급격한 회복세를 나타냄. 美테러 사태와 이에 따른 심각한 경기침체는 부동산시장의 이러한 회복세에 타격을 주고 있다. 그렇지만 저금리 현상의 장기화로 인해 아파트에 대한 수요는 견고한 편이고 이에 따라 소형을 중심으로 아파트에 대한 선호가 여전히 높을 것으로 예상된다.
아파트 매매가격은 美테러사태 이후 주춤하고 있고 10월부터 비수기로 전환되기 때문에 당분간 하향 안정 추세가 지속될 것으로 전망된다. 그렇지만 봄에는 점차 회복세로 들어설 것으로 보이며, 예년과 달리 가을부터 경기회복에 따라 가격이 강세를 보일 것으로 예상된다.
전세가격의 경우도 지난 9월을 정점으로 하향 안정화 추세가 지속되고 있으나 매매가격에 비해 강세를 보이고 있다. 이는 아파트 전세세장의 수급불균형이 심화된 결과이다. 중소형 아파트 시장은 신규공급 부족, 재건축 사업으로 인한 소형재고 아파트의 감소 등으로 수급불균형 문제가 나타나고 있는데다가 전세물건의 월세전환이 크게 늘어남에 따라 앞으로도 수급불균형 현상이 더욱 심화될 것으로 전망된다.
3. 아파트시장 구조변화 전망
― 이상의 과정을 통해 볼 때, 부동산 시장은 경기침체에도 불구하고 견고한 수요세를 기반으로 수도권 소형아파트를 중심으로 가격상승이 이어질 것이다. 그리고 향후 실물경기 회복 여부와 회복 시점에 따라 부동산 시장의 본격적 회복 시기가 좌우될 것으로 예상된다. 실물경기가 내년 상반기 이후에 회복세로 돌아설 것으로 전망됨에 따라 부동산 경기도 내년 상반기에 저점에 도달한 후 내년 3/4분기부터 본격적인 회복양상을 나타낼 것으로 전망된다.
― 전세매매비율이 수도권지역에서 평균 60%를 넘어섰고 소형이나 재건축 아파트를 중심으로 자본이득에 대한 기대도 생기면서 매수세가 커져 왔다. 특히 소형평형의 경우에는 자가수요와 투자수요가 결합되면서 폭발적 수요 증가세를 보이고 있다. 이에 따라 소형주상복합이나 원룸도 그 수요가 크게 증가한다. 이러한 경향은 지속될 것으로 예상되나 전세매매비율의 상승은 매매가의 강세로 둔화될 전망이다.
― 2-3년간 주택의 공급부족으로 수요압박에 의한 가격상승 요인도 발생하고 있다. 특히 서울지역의 경우 공급부족 현상이 지속될 것으로 예상된다.
― 이다대계약 방식은 월세방식의 이다대차 계약형태가 급격히 늘어나 내년에는 전체 계약의 50% 수준에 이를 것으로 전망된다. 이다대시장에서 매물도 비슷한 비중으로 늘어날 것으로 예상되며, 다만 보증금 비율이 높은 과도기적 형태가 일반적일 것이다.
― 전체 수요회복은 심각한 경기침체로 지체되고 있고, 이에 따라 평형이나 지역적인 특성에 따른 수요 차별화가 심화될 것이다. 주거환경이 좋고, 주거비가 싸며, 수익률이 높은 소형평형, 서울 및 신도시 일부지역의 가격은 지속적으로 상승하고, 반대로 대형평형, 주거시설이 좋지 않은 지역에서 가격 정체 내지 하락현상은 내년에도 지속될 것이다.
참고문헌
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2. 곽도(2004), 아파트 공동체 활성화와 입주자대표회의의 역할
3. 매일경제(2006. 8. 21), 아파트 값 왜 오르나
4. 이언구(2001), 리모델링 건설시장 새 파러다이다 부상, 월간건설
5. 양동양(2000), 현대건축론, 기문당
6. 정상진(2002), 건축시공 신기술공법, 기문당