형 사업을 중심으로 하는 사업주체와 시설운영형 사업을
중심으로 하는 사업주체, 그리고 두 가지 형태를 동시에 운영하는 사업주체인 3가
지로 분류된다.
분양형 사업을 중심으로 리조트사업을 운영하는 사업주체는 별장분양이나 리조
트 콘도분양을 주요사업 분야로 하며, 부동산계통의 기업이나 상사계통의 기업이
많다. 한편 시설운영형 사업중심 사업주체는 타분야에 광범위하게 걸쳐 있고, 신규
참가도 많다. 분양형 사업과 시설운영형 사업에는 재무비용이 전혀 다르고, 어떠한
사업 형태로 사업 계획을 입 안하는가는 기업특성과 많은 관련성을 가지고 있다.
4. 리조트 사업경영의 한계요인
국내 리조트 시장은 장기적으로 유망한 시장이나 리조트사업에는 장애요인이
많다. 이러한 문제가 극복되지 않으면 사업의 채산성이 많지 많아 사업을 포기하
는 경우가 생긴다. 다음은 리조트사업 저해요인으로 이 문제점들이 해결되어야 사
업에 성공할 수 있다.
(1) 대규모의 초기투자
기존의 리조트는 개발붐 이전에 토지를 구입 취득에 대한 부담이 적었으나 현
재는 조건이 좋은 개발적지는 가격이 높아 구입이 불가능하다. 이런 상황에서 리
조트 개발을 할 수 있는 업체는 대기업밖에 없다. 중소기업은 초기자금조달이 어
려우므로 자금조달을 말리 할 수 있는 콘도사업을 선행하게 된다. 결국 우리나라
리조트사업은 콘도회원권 판매에 의해 좌우된다고 할 수 있다.
따라서 우리나라 론도사업은 수요자에게 신뢰감을 주는 것이 가장 중요하다.
기존 업체가 부실하여 수요자에게 피해를 주는 경우가 있었기 때문이다. 그래서
수요자에게 신뢰를 줄 수 있도록 공사가 이루어진 다음은 회원권 판매가 쉽다.
결론적으로 대부분 업체는 초기자본이 부족하여 론도나 골프장의 회원권 판매
를 통해 초기, 투자비를 마련하려고 하는 것이 우리나라 리조트사업이 갖고 있는
한계 이다.
(2) 이용요금 고가화
리조트를 쉽게 이용하려면 기본적으로 콘도를 마련해야 한다. 호텔을 이용할
경우 비용부담이 크기 때문이다. 만약 리조트가 개발시부터 고급시설을 추구한다
면, 리조트 특성상 가동률이 낮아 운영수입을 늘리기 위해서는 숙박 음식요금이
고가화될 수밖에 없다. 그러므로 이용금액을 낮추기 위해서는 가동률을 높이는 방
법 밖에 없다.
(3) 해외리조트와 경함
해외여행자유화 이후 이용요금이 싸고, 면세쇼핑도 가능한 해외리조트를 쉽게
접할 수 있게 되면서 국내리조트는 국외리조트와 경쟁을 해야 할 것이다. 특히 우
리 나라 특성상(남북관계, 사계절이 뚜렷함) 해양관광지 개발이 미약하므로 광
사이판이나 동남아시아 해양리조트와 경쟁이 예상된다. 이 지역은 거리도 가깝고,
무사증(no visa)지역이며, 아열대기후로 사계절 이용이 가능하므로 강력한 경쟁리
조트가 될 것이다. 현재 중소규모 여가업체 가운데 사이판에 진출한 업체가 있고,
일부 대기업들도 검토 중이다.
(4) 시설의 획일성
우리나라 리조트 개발의 대부분은 호텔, 콘도미니엄, 스키장, 골프장 등이 복합
된 단지로 지역간 업체간에 특징이 없다(용평리조트, 알프스리조트, 무주리조트).
이는 우리나라 국토가 좁아 지역간에 지형 기후의 차이가 없기 때문이다. 결국
시설의 수준과 입지가 사업성패의 요인으로 작용하고 있다.
(5) 수요가 특정시기에 집중
우리나라의 휴가기간이 하기에 집중되어 있어 이 기간에는 혼잡하고 비수기에
는 이용률이 낮아 전체적으로 가동률이 낮다. 이를 위해서는 사계절 이용이 가능
하도록 시설을 도입하여야 한다.
(6) 사회 경제 환경 추이
산업발전이 둔화하거나 빈부의 격차가 심해지면 리조트 개발이 사회문제를 야
기할 수 있다. 일본의 경우 리조트사업이 발전할 수 있었던 것은 지속적 경제성장
과 빈부차가 적고 부유층에 대한 거부감이 적어 대규모 고급 리조트 개발에 대해
일반국민의 반감이 적었다. 또한 정부차원에서 일반인을 위한 여가시설이 기본적
으로 갖추어겼기 때문이다. 그리고 지방의회를 중심으로 민원이 야기될 가능성이
많으므로 지역민에 대한 관심을 지속적으로 가져야 한다. 환경처는 환경영향평가
시 주민동의서를 의무화하는 내용의 입법화를 추진하고 있다.
5. 리조트 개발사업의 절차
일반적으로 계획이란 전략목표를 실현하기 위한 방법이라 표현할 수 있다. 리조트 개발계획은 복합적이고 대규모이기 때문에 투자규모가 큰 사업이 되며, 계획 단계에서 충분한 시간과 비용을 필요로 한다.
- 리조트 개발사업절차 -
1) 전략목표 설정
1단계의 목적은 '무엇을, ''무엇 때문에,' 만드는가 하는 계획 목표를 설정하는 것이다. 1단계에서 주요한 작업으로서는 기획 발상에 기초한 가능성 파악이다. 이를 위해서는 기본항목에 관계한 기초조사를 행하고, 리조트 수요의 유무파악, 입지상의 문제정리, 상위계획과 적합성조사, 기획안설정 등이 주요한 과제가 된다.
2) 조사
계획실현을 위해 필요한 다양한 정보를 수집 정리하는 것이다. 2단계에서 주요한 작업은 조사 검토 정리를 들 수 있다. 이를 위해서는 자연특성, 자연자원분석, 교통입지조건, 개발지 리조트 입지조건, 주변관광자원의 특성분석 등의 입지에 관계된 각종 본 조사와 분석을 하는 동시에, 리조트 시장규모의 분석도 행할 필요가 있다. 그 결과에 따라 적지의 선정, 개발규모를 결정한다.
3) 계획조건의 설정
2단계까지 검토된 계획목표를 구체적 계획목표 조정작업을 행하는 단계로, 곧 어디에: 적지선정, 어느 정도: 규모결정, 어떻게: 개발방식 등 공간계획을 위한 계획조건을 설정한다.
3단계에서는 방침확립과 사업화 준비를 행하는 것이다. 그를 위해 개발기본방침의 설정에 기초한 기본시설(숙박 주거시설), 목적시설(이용객 편의시설)을 중심으로 한 기본계획을 책정하고, 사업화를 위한 사업규모결정과 개발 프로그램설정, 수지분석 등이 주요과제가 된다.
4) 공간계획
리조트로서 특정한 지역에 있어서 시설내용, 토지이용 등을 결정하고, 시설 배치, 디자인과 관리 운영시스템을 검토한다. 그 후 건설 사업이 시작되고 영업이 시작된다. 이를 위해 계획목표에 따라 이용자욕구를 충분히 만족시킬 수 있는 요소(시설)선택과 계획지역의 물리적 생태적 적합성을 충분히 검토하는 것이 과제가 된다.