및 임야 그리고 거래 단위가 크고 투자 목적의 성격이 강하여 중개활동에서 주택보다 많은 시간과 비용이 들어가는 상가나 빌딩 등 구체적인 물건대상별로 차등요율을 적용하는 것이 바람직 할 것이다.
2. 단일요율체계의 적용
현행 수수료체계에 적용된 역진요율체계는 상대적으로 소득이 높은 층에게 유리하고 소득이 낮은 층은 불리해지기 때문에 사회적 형평성의 측면에서 커다란 문제가 있다는 것은 앞서 살펴본 대로 이다. 이러한 역진요율체계의 문제점을 해결하기 위해서는 단일요율체계를 적용하는 것이 바람직하다.
이러한 단일요율체계는 중개수수료의 단계를 모두 없애고, 일정률을 쌍방에 각각 적용하는 방식으로 과거 부동산소개영업법상의 수수료체계로 환원하는 방안이라고 할 수 있다. 단일요율체계는 복잡하지 않고 간단명료하여 부정한 사례가 나타나지 않을 뿐만 아니라, 우리나라 부동산중개업자나 소비자들의 정서에도 합당하다고 말할 수 있다. 이는 또한 중개업자의 수입을 전문직업인으로 보장하는 대안이 될 수도 있다.
또한 무엇보다 중요한 것은 이 단일요율의 채택으로 사회적 형평성과 관련한 문제들이 완화될 수 있다는 사실이다. 즉, 소규모의 토지 및 주택거래는 실수요자에 의해 이루어지는 경우가 많고, 고가의 주택이나 토지의 거래는 투자의 목적에 의해 이루어지는 경우가 많은데, 단일요율체계는 거액일수록 증가하게 되므로 소규모 거래자들의 비용부담을 상대적으로 감소시킬 수 있게 된다. 여기서 문제가 될 수 있는 것은 중개수수료가 투입된 비용에 비해 턱없이 높은 경우가 문제가 될 수 있는데, 이 경우에는 당사자 간의 합의에 의해 조절 할 수 있도록 하면 된다.
3. 중개서비스 수준의 제고를 위한 수수료율의 인상
중개서비스 수준의 제고방안으로 현재 중개대상물에 대한 정확하고 구체적인 정보를 제공하기 위한 확인· 설명제도에 체크리스트 즉. 매물상태설명서 제도로 전환하는 방식이 도입되고 있다. 이는 체크리스트를 통하여 중개의뢰인은 충분한 정보를 얻을 수 있고, 중개사고 발생 시 체크리스트를 근거로 책임소재를 명확히 할 수 있으며, 중개업에 대한 신뢰제고는 물론 중개 수수료에 대한 소비자의 인식을 변화시킬 수 있는 방식이라는 점에서 매우 바람직하다고 할 수 있다. 다시 말해. 체크리스트에 의한 상세하고 정확한 매물정보의 제공은 중개업에 대한 신뢰도 제도에도 이바지하고, 중개업자의 중개책임범위를 분명히 하며, 중개수수료에 대한 소비자의 불만을 최소화하는 데도 기여할 것이기 때문이다.
그러나 문제는 현행법체계 하에서 이 제도가 정착하기 까지는 많은 장애요인이 존재하는 바, 이에 대한 개선이 우선적으로 이루어져야 한다. 무엇보다도 우리의 경우에는 중개대상물에 대한 물적 상태의 결함 등을 잘 노출 시키려고 하지 않는 관행이 있고 그러한 것을 일일이 점검하는 데에도 익숙하지 않다는 점이다. 뿐만 아니라 수선 등을 하는 경우에도 수선일자, 제품의 품질 등에 관해 기록하지 않고 있다는 사실이다. 그리고 중개업자의 책임범위와 관련해서도 책임범위 확대에 따른 저항과 분쟁이 빈발하게 되어 이를 회피할 가능성이 있다는 점을 들 수 있다.
더구나 현재의 중개수수료율체계 하에서는 체크리스트에 따라 중개대상 확인 설명의 범위만을 확대하는 결과를 가져옴으로써 형평성에 반한다는 점을 지적할 수 있다. 다시 말해서 중개서비스 향상 및 소비자 보호라는 관점에서는 최적인 제도임에도 불구하고 이의 도입이 의해 중개업자의 경우에는 과도한 책임을 갖는 반면 그 대가로 받는 중개수수료는 여전히 과거의 낮은 수수료에 머물러 있음으로 인하여 결과적으로는 제도가 갖는 원래의 목적에 반하는 결과를 초래할 수 있다.
따라서 이러한 문제점을 시정하기 위해서는 중개업자에 대한 채찍의 성격만이 아니라 부동산 중개업의 업무영역의 확대 및 중개수수료의 현실화라는 당근을 함께 고려하는 것이 바로 이 제도의 성공적인 정착을 위해서는 반드시 뒤따라야 한다.
즉, 중개업의 책임성 증대와 아울러 그에 따른 보상이라고 할 수 있는 중개수수료의 인상이 동시에 이루어져야 형평성의 원칙에도 부합할 뿐만 아니라, 중개서비스의 질도 그만큼 향상될 수 있는 것이다. 다시 말해 이 제도의 정착을 위해서는 현행 중개수수료율의 인상이 동시에 이루어질 때, 보다 질 높고 안전한 부동산 거래가 이루어질 수 있을 것이다.
Ⅴ. 결론 및 나의 생각
우리나라의 부동산 중개제도가 시행 된지 오랜 기간이 지났음에도 불구하고 초창기의 방식을 보이는 것은 부동산중개제도가 제대로 정착되지 못한데 그 원인이 있는 것 같다. 따라서 부동산 중개제도를 건전하게 육성하고 발전시키기 위해서는 무엇보다도 먼저 이에 대한 연구와 검토가 계속해서 이루어져야 한다.
최근에는 부동산중개활동의 범위가 단순한 물건의 소개에 그치지 않고 중개물건의 권리분석이나 대상물건의 감정평가, 부동산의 개발 및 투자 상담 등 포괄적이고도 전문적인 분야로까지 확대되고 있다. 이러한 상황에 부동산 중개제도가 제대로 정착하고 발전되기 위해서는 이의 핵심적인 역할을 맡고 있는 중개업자가 고객에게 양질의 서비스를 제공할 수 있는 조건이 마련되어야 한다. 고객들 또한 단순 중개를 넘어서 다양한 서비스의 제공을 요구하고 있고, 부동산 시장의 개방으로 외국 중개업자와 경쟁이 필연적임을 감안할 때 이에 대한 대책이 시급하다고 생각한다.
앞서 살펴보았듯이 우리나라의 부동산 중개제도, 특히 중개수수료체계와 관련하여 다른 선진국들과 비교할 때, 많은 문제점을 노출하고 있으며, 이러한 문제점이 획기적으로 개선되지 않는 다면 부동산 중개제도의 발전은 물론이고 현재의 부동산중개서비스시장에 효과적으로 대처 수 없을 것이다.
현행 부동산의 비합리적이고 비현실적인 부동산 중개수수료체계가 보다 합리적이고 미래지향적인 방향으로 개선되어 나갈 때 중개업자 역시도 전문직업인으로서의 위상과 이에 따른 의식을 갖고 중개활동에 임할 수 있으며, 보다 건전한 방향으로 부동산 중개업의 발전이 이루어 질 수 있을 것이다.
참고문헌
부동산중개론(강병기 외 8, 형설출판사, 2010)
부동산학개론(이창석, 형설출판사, 2004)
수업계획서 Power Point 표 참고, 그 외 인터넷자료 참고